🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13116/6988662399/00210274/x06988662399.html
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所在地: 東京都豊島区南長崎２丁目
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交通アクセス: 西武池袋・豊島線「椎名町駅」徒歩9分
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間取り/専有面積: 3LDK（和室・洋室含む） / 124.09㎡
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建物構造: 木造2階建（一戸建て）
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築年月: 1960年12月（築65年1ヶ月）
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賃料（事業用・税別）: 月額 150,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 165,000円/月
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（150,000円 1.1 = 165,000円。事務所可/民泊相談のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：1ヶ月分 / 1ヶ月分
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特記事項:
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民泊相談可能、事務所使用可、蔵付。
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定期借家契約（2年）。
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📊 民泊適正評価（旅館業法での一棟貸し前提）
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0） - 都心部の広大さと低固定費のバランスが最高レベル
✅ メリット（強み）
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超高収益ポテンシャル: 124㎡という広さは、都心の一棟貸しとして最高レベルであり、**高い宿泊単価（ADR ¥40,000）**を設定可能です。
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低固定費: 124㎡という面積に対して月額16.5万円（税込）は破格であり、圧倒的な利益率を生み出します。
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立地: 椎名町・落合南長崎の2路線利用可で、新宿・池袋へのアクセスが良好です。
❌ デメリット（リスク）
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築年数と改修コスト: 築65年の木造戸建てであり、簡易宿所化の際の**耐震・防火基準適合化（大規模な改修）**に、想定以上の高額な費用（想定600万円）と長期の工期がかかるリスクが極めて高いです。
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豊島区の規制: 民泊新法での運用は事実上困難であり、旅館業法（簡易宿所）の許可取得が必須です。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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一棟貸しコンセプトを活かし、稼働率70%、超高単価40,000円を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥1,980,000
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¥165,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥40,000（124㎡の広さと都心一棟貸しを反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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70%（年間255泊）
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年間売上予測:
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¥10,200,000
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¥40,000 (365日 0.70)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥3,060,000
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想定年間営業利益:
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¥5,160,000
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総初期投資額（概算）:
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約650万円
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内訳：初期契約金（敷礼・保証料・鍵交換代など約50万円）＋許認可/耐震・消防・内装改修費（600万円）
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投資回収期間:
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約1.26年
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（6,500,000円 5,160,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（大規模改修と許可が絶対）
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旅館業法（簡易宿所）の許可可能性とコスト:
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豊島区で安定した事業を行うため、旅館業法での許可取得が絶対条件です。
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**築65年木造124㎡**という条件は、建築基準法上の用途変更、現行の耐震基準への適合、消防法上の設備導入に関して、大規模な工事が必要となります。
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契約前に、建築士、行政書士、消防設備士を必ず手配し、改修費用の概算と許可取得の実行可能性について、詳細な調査を行ってください。
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定期借家契約のリスク:
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契約期間が定期借家2年であるため、大規模な改修を行う前に、契約更新の意向を家主から文書で確認し、事業継続の安全性を確保する必要があります。
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