🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13112/6988645779/00105571/x06988645779.html
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所在地: 東京都世田谷区松原４丁目
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交通アクセス: 東急世田谷線「松原駅」徒歩3分
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間取り/専有面積: 貸店舗・事務所 / 16.9㎡
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建物構造: RC造（鉄筋コンクリート造）1階
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築年月: 1995年3月（築30年10ヶ月）
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賃料（事業用・税別）: 月額 110,000円
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管理費等（事業用・税別）: 11,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 133,100円/月
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（（110,000円 + 11,000円） 1.1）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 2ヶ月分（22万円+税）
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その他一時金: 消防設備分担金 100,000円
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特記事項:
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民泊相談可能、1階事務所・住居可。
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用途地域は第一種低層住居専用地域。
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📊 民泊適正評価（用途地域の壁が最大の課題）
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総合評価：★★★☆☆（3.5/5.0） - 用途地域のリスクで減点
✅ メリット（強み）
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最高の立地: 世田谷区で駅徒歩3分、築30年RC造という、都心型の高稼働・高単価が期待できる優良な物件条件です。
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低リスク初期費用: 敷金なし、RC造（築30年）のため、大規模な耐震改修が不要で、初期投資を抑えやすいです。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク：用途地域: 第一種低層住居専用地域に指定されており、旅館業法に基づく簡易宿所の新規開設が原則禁止されています。事業化には、世田谷区の特例条例や既存不適格の確認など、極めて高度な行政手続きが必要です。
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消防設備分担金: 初期費用として「消防設備分担金10万円」の支払いがあり、別途、民泊利用に必要な消防設備改修費も必要になります。
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民泊新法での限界: 旅館業法での許可が不可能だった場合、**民泊新法（年間180日制限）**での運用となり、売上が約半分に落ち込むため、収益性が大幅に低下します。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用前提）
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用途地域の壁を突破し、年間365日運営（稼働率85%）を前提とします。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥1,597,200
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宿泊単価（ADR）:
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¥10,000（駅近RC造極小物件を反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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85%（年間310泊）
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年間売上予測:
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¥3,100,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥930,000
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想定年間営業利益:
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¥572,800
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総初期投資額（概算）:
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約150万円
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内訳：初期契約金（礼金・消防設備分担金など約60万円）＋許認可/消防改修費/内装費（90万円）
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投資回収期間:
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約2.62年
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⚠️ 契約前に確認するポイント（用途地域を最優先）
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用途地域と旅館業法（簡易宿所）の適合性:
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第一種低層住居専用地域での簡易宿所開設は、世田谷区において極めて困難です。必ず契約前に世田谷区役所（保健所）と建築士に相談し、旅館業法の許可が可能なのか、不可能ならどのような条件で可能になるかを文書で確認してください。
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**「民泊相談可能」が、旅館業法ではなく民泊新法（180日制限）**を指している可能性が高いと想定し、その場合の収益シミュレーションも準備してください。
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消防設備分担金の内訳:
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支払う消防設備分担金10万円が、民泊事業に必要な消防設備改修費用の一部に充当されるものなのか、あるいは既存の消防設備維持費なのかを明確に確認し、追加の消防設備改修費用を把握してください。
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住居としての利用可能性:
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契約書に「住居も可」とありますが、民泊相談をしている以上、住居契約ではなく**事業用契約（消費税課税対象）**となることを前提としてください。
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