この物件は、神奈川県横須賀市に位置する築28年の木造アパートです。駅からはバス利用となりますが、**「民泊可能」「事務所使用可」**が明記されており、敷金・礼金なしという初期費用が非常に魅力的です。
44.73㎡の3DKというファミリー向けの広さに対し、賃料6万円＋管理費5,000円という低固定費が最大の特長です。
立地と稼働率: 横須賀市の郊外でバス利用という立地は、観光客にとってはハンデとなります。しかし、低固定費と「ファミリー向け」「和室あり」という広さを活かし、**保守的な稼働率40%**を設定してシミュレーションを行います。
初期投資の前提: 築28年の木造アパート（44㎡）ですが、旅館業法（簡易宿所）の許可を前提とします。消防設備や内装改修費用として、200万円を初期投資と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 神奈川県横須賀市武３
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交通アクセス: 京急久里浜線「YRP野比駅」バス18分、バス停より徒歩3分
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間取り/専有面積: 3DK（和室・洋室含む） / 44.73㎡
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建物構造: 木造2階建の1階部分
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築年月: 1998年5月（築28年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 60,000円
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管理費等（事業用・税別）: 5,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 71,500円/月
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（（60,000円 + 5,000円） 1.1）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / なし
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特記事項:
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民泊可能、事務所使用可、敷金・礼金不要。
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ペット飼育可（小型犬二匹まで可、敷金1ヶ月積増償却）。
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保証会社利用必須（初回：総賃料の100%）。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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超低固定費: 月額税込71,500円という低固定費は、地方物件に匹敵するレベルであり、リスク耐性が非常に高いです。
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初期投資の抑制: 敷金・礼金が不要なため、契約時の初期費用を大幅に抑えられます。
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広さと設備: 44㎡の3DKで和室もあり、ファミリー層やグループ利用に適しています。追焚機能浴室など、生活設備も整っています。
❌ デメリット（リスク）
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アクセス: 最寄りの駅からのバス利用が必須であり、観光客の集客において大きなハンデとなります。
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消防法上の懸念: 築28年木造アパートの1階部分で簡易宿所（旅館業法）の許可を取得する際、建物全体の防火基準（特に共用部や階段など）が課題となる可能性があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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横須賀郊外の物件として、稼働率40%、単価15,000円を設定します。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥858,000
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¥71,500/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥15,000（郊外だが3DKの広さを反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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40%（年間146泊）
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年間売上予測:
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¥2,190,000
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¥15,000 (365日 0.40)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥657,000
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想定年間営業利益:
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¥675,000
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総初期投資額（概算）:
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約200万円
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内訳：初期契約金（保証料・その他諸費用で約30万円）＋許認可/消防改修/内装費（170万円）
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投資回収期間:
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約2.96年
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⚠️ 契約前に確認するポイント（旅館業法と建物構造）
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旅館業法（簡易宿所）の許可可能性:
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築28年木造アパートの1階であるため、建物全体の防火基準（共同住宅としての基準）を満たしているかが重要です。横須賀市役所を通じて、建物全体の図面を確認し、簡易宿所化が可能かを建築士や消防設備士に確認してください。
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初期費用の詳細:
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敷金・礼金は不要ですが、保証会社の初回保証料（総賃料の100%）とCierto Clubの費用が別途かかります。初期契約金の正確な総額を把握してください。
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駐車場利用:
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駐車場が無料付帯されています。横須賀は車での観光が主となるため、ゲストが利用できる条件を明確に確認してください。
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