愛知県名古屋市西区に位置する築26年の木造戸建てです。「事務所（民泊等）OK」「DIYもOK」「駐車場2台分無料」という、事業化に向けた最高の条件が揃っています。114.27㎡の5LDKという広大な面積に対して、賃料は25万円です。
立地と稼働率: 上小田井駅から徒歩16分と駅からは遠いですが、名古屋市内であり、駐車場2台分が無料で付帯しているため、車利用の団体・ファミリー層の集客に強みがあります。一棟貸し、駐車場無料、広さという強みを活かし、**保守的な稼働率70%**を設定してシミュレーションを行います。
初期投資の前提: 築26年の木造戸建てであり、大規模な耐震改修は不要と判断できます。**「DIYもOK」**という条件を活かし、内装刷新と消防設備等の設置費用として、250万円を初期投資と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
-
URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/23104/1191967216/40411051/x01191967216.html
-
所在地: 愛知県名古屋市西区円明町
-
交通アクセス: 名鉄犬山線・名古屋市鶴舞線「上小田井駅」徒歩16分
-
間取り/専有面積: 5LDK（和室・洋室多数） / 114.27㎡
-
建物構造: 木造3階建の最上階（建物構造がアパート表記だが実質は戸建）
-
築年月: 1999年1月（築26年12ヶ月）
-
賃料（事業用・税別）: 月額 250,000円
-
合計固定費（事業用・税込想定）: 275,000円/月
-
（250,000円 1.1 = 275,000円。事務所OK/民泊OKのため事業用消費税加算を想定）
-
-
初期費用:
-
敷金/礼金：2ヶ月分 / なし
-
-
特記事項:
-
事務所（民泊等）OK、DIYもOK。
-
駐車場2台分無料付帯。
-
敷金2ヶ月分は解約時全額償却（敷引き）。
-
📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
-
総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
✅ メリット（強み）
-
圧倒的な収益性: 高単価（¥35,000）と高稼働率（70%）が期待でき、営業利益率が非常に高いです。
-
最高の条件: 「民泊OK」「DIY OK」「駐車場2台無料」が揃っており、事業開始時のリスクと費用が大幅に抑えられます。
-
築浅: 築26年と比較的新しく、大規模な耐震改修が不要なため、初期投資が低く抑えられます。
❌ デメリット（リスク）
-
敷金償却: 敷金2ヶ月分（50万円）が解約時に全額償却されます。これは、実質的な礼金（4ヶ月分相当）として考慮が必要です。
-
駅からの距離: 徒歩16分と遠く、車なしの利用客には不便です（駐車場無料のため車利用客への集客が主となる）。
-
用途変更: 114㎡の広さがあるため、旅館業法（簡易宿所）の許可申請時に、建築基準法上の用途変更の申請が必要となる可能性があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
-
一棟貸しコンセプトを活かし、稼働率70%、高単価35,000円を設定します。
-
年間固定費（賃料）:
-
¥3,300,000
-
¥275,000/月 12ヶ月
-
-
宿泊単価（ADR）:
-
¥35,000（114㎡の広さと一棟貸しを反映）
-
-
稼働率（年間宿泊数）:
-
70%（年間255泊）
-
-
年間売上予測:
-
¥8,925,000
-
¥35,000 (365日 0.70)
-
-
年間運営費（売上の30%）:
-
¥2,677,500
-
-
想定年間営業利益:
-
¥2,947,500
-
-
総初期投資額（概算）:
-
約350万円
-
内訳：初期契約金（敷金償却分、保証料など約100万円）＋許認可/消防改修/内装費（DIY可を活かして250万円）
-
-
投資回収期間:
-
約1.19年
-
（3,500,000円 2,947,500円）
-
⚠️ 契約前に確認するポイント（費用と許認可）
-
敷金償却の詳細:
-
敷金2ヶ月分が「解約時2.00ヶ月償却」とあり、実質的には初期費用として全額失われることを前提に資金計画を立ててください（賃料25万円の2ヶ月分＝50万円）。
-
-
用途変更の必要性:
-
114㎡の広さがあるため、旅館業法（簡易宿所）の許可取得時に、建築基準法上の「用途変更」の確認申請が必要となる可能性が高いです。契約前に建築士に確認し、その費用と期間を事業計画に含めてください。
-
-
DIYの許可範囲:
-
「DIYもOK」ですが、壁や水回りなど、どこまで手を加えて良いかを事前にオーナーと取り決め、文書化してください。
-