この物件は、大分県の有名温泉地である別府市に位置する築52年の一戸建てです。**「民泊・事務所OK」「転貸OK」「フルリフォーム中」という好条件が揃っています。ただし、「民泊新法により180日」**という運用日数制限が明記されており、民泊新法（180日）での運用を前提にシミュレーションを行います。
最大の注意点: 賃貸契約において「家の物が壊れてもオーナーは修理しません。借主責任で修理お願いします」という特約があります。フルリフォーム中とはいえ、築52年の物件では故障リスクが高いため、この「借主責任での修理」特約は、長期的な事業リスクとして最も重要視すべき点です。
事業計画の前提: 別府市のフルリフォーム済み戸建てという強みを活かし、高単価（ADR ¥22,000）と年間180日上限内の高稼働（80%の144泊）を設定してシミュレーションを行います。初期投資は250万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大分県別府市上人西2-3
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交通アクセス: JR日豊本線「別府大学駅」（徒歩不明、車利用前提）
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間取り/専有面積: 4DK / 面積記載なし（一戸建て）
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建物構造: 戸建て 2階建
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築年月: 築52年（1973年頃）
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賃料: 月額 85,000円
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合計固定費（月額）: 85,000円/月
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（管理費なし、家賃のみ、非課税と仮定）
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初期費用:
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敷金/礼金：2ヶ月分 / 2ヶ月分
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特記事項:
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民泊新法（180日）での運用が前提。
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フルリフォーム中、転貸OK。
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ペット可（民泊時は2匹以上可）。
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エアコン4台、照明付。
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オーナーは修理しません。借主責任で修理お願いします（特約）。
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短期違約金あり（家賃の4ヶ月分）。
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📊 民泊適正評価（民泊新法180日運用前提）
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） - 修理特約と180日制限を考慮
✅ メリット（強み）
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立地とコンセプト: 別府市の観光地でありながら、ペットと泊まれる一棟貸しという競合優位性の高いコンセプトが確立できます（オーナー情報による）。
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高単価: フルリフォーム済みであるため、高品質な宿として高単価（¥22,000）を設定可能です。
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低固定費: 月額8.5万円と低く、180日運用でも利益を出しやすい構造です。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク：修理責任: 築52年の物件で**「オーナーは修理しない」**特約は、給湯器、エアコン、水回りなどの突発的な故障リスク（交換費用数十万円）が全て借主負担となることを意味します。
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180日制限: 旅館業法（簡易宿所）への切り替えがなければ、年間180日しか運用できず、収益に上限があります。
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高い初期契約金: 敷金礼金合わせて賃料の4ヶ月分（34万円）と、初期費用が高めです。
💰 想定年間利益シミュレーション（民泊新法180日運用）
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別府観光地として、稼働率80%（144泊）、単価22,000円を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥1,020,000
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¥85,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥22,000（フルリフォーム済み、ペット可一棟貸しを反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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144泊（180日上限 × 0.80）
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年間売上予測:
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¥3,168,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥950,400
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想定年間営業利益:
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¥1,197,600
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総初期投資額（概算）:
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約250万円
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内訳：初期契約金（敷礼4ヶ月分など約35万円）＋許認可/消防設備設置/家具家電費（215万円）
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投資回収期間:
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約2.09年
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（2,500,000円 1,197,600円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（修理責任と資金計画）
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修理責任特約の承諾:
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「オーナーは修理しない」特約は、突発的な修繕費用（給湯器交換、配管修理など）に対応できるだけの修繕積立金を毎月の運転資金に含めるなど、事業の資金計画にこのリスクを必ず反映させてください。
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リフォーム完了範囲と状況:
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リフォームは完了しているか、また完了した場合、**消防法上の設備（住宅用火災警報器など）**が設置されているかを確認し、行政書士に民泊新法上の許可取得の可能性を相談してください。
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短期違約金:
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短期違約金として家賃の4ヶ月分が設定されています。事業開始後、軌道に乗るまでの期間（最低2〜3年）は、撤退リスクを負うことを承知してください。
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