🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 神奈川県横須賀市汐入町４
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交通アクセス: 京急本線「汐入駅」徒歩14分
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間取り/専有面積: 4DK / 72.45㎡
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建物構造: 木造2階建（一戸建て）
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築年月: 1943年12月（築83年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 99,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 108,900円/月
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（99,000円 1.1 = 108,900円。事務所・民泊可のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 2ヶ月分（19.8万円）
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特記事項:
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民泊可、DIY可、現況有姿（現状渡し）での契約。
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敷金なし、仲介手数料1.1ヶ月分。
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契約期間は普通借家2年、更新料あり（新賃料1ヶ月分）。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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一棟貸しと高単価: 72㎡の4DKという広さで、一棟貸しとして運用できるため、高い宿泊単価（ADR ¥25,000）を設定可能です。
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低固定費とDIYの自由度: 賃料10.8万円と低く、DIY可により、内装をコンセプトに合わせた魅力的な古民家風に仕上げることが可能です。
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敷金なし: 契約時の初期費用（敷金）が不要です。
❌ デメリット（リスク）
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築年数と改修コスト: 築83年の木造であり、建築基準法上の用途変更や、**消防法上の適合化改修（耐震、防火区画、避難経路確保など）**に、想定以上の高額な費用と時間がかかるリスクが極めて高いです（想定400万円）。
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現況有姿契約: 「現況有姿」での契約のため、建物内部の不具合や修繕費用は全て事業者の負担となる可能性が高いです。
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アクセス: 最寄りの汐入駅から徒歩14分と遠く、集客面で不利です。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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一棟貸しコンセプトを活かし、稼働率50%、単価25,000円を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥1,306,800
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¥108,900/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥25,000（72㎡の広さと一棟貸しコンセプトを反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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50%（年間182泊）
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年間売上予測:
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¥4,550,000
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¥25,000 (365日 0.50)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,365,000
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想定年間営業利益:
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¥1,878,200
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総初期投資額（概算）:
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約400万円
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内訳：初期契約金（礼金・仲介手数料・保証料など約40万円）＋許認可/建築・消防改修/DIY内装費（築古一戸建てのため360万円）
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投資回収期間:
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約2.13年
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（4,000,000円 1,878,200円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（築83年のリスク評価）
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建築基準法・消防法上の適合性:
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築83年という超築古の木造戸建てで、簡易宿所（旅館業法）の許可を取得するためには、用途変更だけでなく、現行の耐震基準や防火基準に適合させるための大規模な改修が必須となる可能性が極めて高いです。
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契約前に、建築士と消防設備士を入れ、詳細な現地調査を行い、改修費用の概算（特に消防・耐震）を必ず取得してください。
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現況有姿の範囲:
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「現況有姿」の契約であるため、給排水管、電気配線、ガス管など、インフラの老朽化による修繕費用が全て事業者負担になるリスクがあります。これらのインフラの状態を詳細に確認してください。
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DIYの許可範囲:
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DIYが可能ですが、構造に関わる部分の変更や、建物の外観を変更する行為が許可されているか（特に用途変更を伴う場合）、賃貸契約書で明確に定めてください。
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