🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13116/030H100449654460/179843001/x1030H100449654460.html
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所在地: 東京都豊島区池袋３
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交通アクセス: JR山手線、東京メトロ各線「池袋駅」徒歩14分
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間取り/専有面積: 2K / 17.8㎡
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建物構造: 木造2階建の1階部分
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築年月: 1978年10月（築47年3ヶ月）
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合計固定費（事業用・税込想定）: 124,300円/月
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（賃料・管理費・水道料を合算し、消費税を加算）
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初期費用:
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敷金/礼金：2ヶ月分 / 1ヶ月分
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特記事項:
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民泊可、水道料定額（3,000円/月）。
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敷金2ヶ月に対し、償却1ヶ月あり。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
✅ メリット（強み）
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最高の立地: 池袋駅徒歩圏という立地はインバウンド需要が高く、高い稼働率が見込めます。
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低コストでの事業化: 築古極小物件のため、初期投資（内装・改修）を抑えやすく、約1年での投資回収が見込めます。
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定額水道料: 水道料が定額制であり、運営コストの予測が容易です。
❌ デメリット（リスク）
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最重要リスク：豊島区の規制強化: 豊島区は、居住環境保護のため、民泊新法による運営日数（年間180日上限）をさらに制限する可能性が非常に高いため、民泊新法での運用は事実上、難しいと判断すべきです。
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築年数と構造: 築47年の木造アパートであり、旅館業法適合のための消防法上の改修費用が不透明です。
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敷金償却: 解約時に敷金1ヶ月分が償却されます。
💰 想定年間利益シミュレーション（旅館業法運用）
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年間365日運営（稼働率80%）を前提とします。
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年間固定費（賃料・管理費・水道料）:
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¥1,491,600
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宿泊単価（ADR）:
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¥10,000
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稼働率（年間宿泊数）:
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80%（年間292泊）
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年間売上予測:
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¥2,920,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥876,000
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想定年間営業利益:
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¥552,400
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総初期投資額（概算）:
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約60万円
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（初期契約金：約45万円、許認可/改修費：約15万円）
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投資回収期間:
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約1.09年
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⚠️ 契約前に確認するポイント（旅館業法適合が絶対条件）
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旅館業法（簡易宿所）の許可可能性:
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豊島区の規制状況を考慮し、民泊新法は避けるべきです。この物件の構造（築47年木造）で簡易宿所の許可が取得可能か、またその際の消防法上の改修項目と概算費用を、行政書士および工事業者に必ず確認してください。
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豊島区の行政指導:
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豊島区は都内でも特に規制が厳しい自治体の一つです。事前に区役所と協議し、「民泊可」の条件が旅館業法に基づくものか、あるいは民泊新法の場合、運営日数制限がどの程度になるかを明確に確認することが、事業の成否を分けます。
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敷金償却と解約時の費用:
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敷金2ヶ月、償却1ヶ月という条件や、短期解約時の違約金など、契約終了時の費用を詳細に確認してください。
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