🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13108/030H100390030594/179843001/x1030H100390030594.html
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所在地: 東京都江東区石島
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交通アクセス: 都営新宿線「住吉駅」徒歩14分
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間取り/専有面積: 4K（和室4部屋） / 50㎡
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建物構造: その他（木造アパートの可能性あり）2階建の1階部分
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築年月: 1981年1月（築44年12ヶ月）
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賃料（事業用・税別）: 月額 70,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 77,000円/月
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（70,000円 1.1 = 77,000円。店舗・事務所可/民泊相談のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 2ヶ月分
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特記事項:
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民泊相談可、DIY可。
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敷金なし、定期借家契約（2年）。
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周辺にスーパー・コンビニあり。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
✅ メリット（強み）
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圧倒的な低固定費: 都内（江東区）で月額7.7万円は非常に稀であり、事業の安全性が高いです。
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DIYの自由度: DIY可（店舗・倉庫可）は、内装を宿泊施設仕様にカスタマイズしやすく、リフォーム費用の削減にも繋がります。
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広さと和室: 50㎡の4Kは、複数人での利用や和風コンセプトの宿として需要が見込めます。
❌ デメリット（リスク）
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築年数と構造: 築44年で構造が「その他」とあり、簡易宿所化の際の消防法・建築基準法上の改修費用が高額になるリスクがあります。
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アクセス: 最寄りの住吉駅から徒歩14分と遠く、集客面で不利な要素となります。
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礼金: 敷金がない代わりに、礼金が2ヶ月分（税別14万円＋税）と高めに設定されています。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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都内郊外の築古物件として、稼働率は保守的な65%を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥924,000
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¥77,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥15,000（50㎡の広さ、都内、DIYコンセプトを反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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65%（年間237泊）
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年間売上予測:
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¥3,555,000
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¥15,000 (365日 0.65)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,066,500
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想定年間営業利益:
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¥1,564,500
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総初期投資額（概算）:
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約250万円
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内訳：初期契約金（礼金・保証料など約50万円）＋許認可/消防改修費/DIY内装費（築古で多めに200万円）
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投資回収期間:
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約1.60年
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（2,500,000円 1,564,500円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント
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民泊相談の具体的な条件:
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簡易宿所（旅館業法）の許可が前提か、または**民泊新法（180日制限）**を想定しているかを明確に確認してください。
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構造と用途変更:
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建物構造が「その他」であり、築44年であるため、簡易宿所化のための消防法上の改修と、用途変更の必要性を江東区役所に確認してください。
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DIY後の原状回復義務:
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「DIY可」とありますが、賃貸契約書で退去時の原状回復義務が免除されているか（またはどの程度の範囲で免除か）を、契約前に必ず確認してください。
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