民泊物件 · 07日 12月 2025

【東京・板橋区】賃料26万円！71㎡超・駅徒歩5分の「大型グループ向け高収益民泊」戦略

URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13119/6988668989/00278194/x06988668989.html
所在地: 東京都板橋区蓮根２丁目
交通アクセス: 都営三田線「蓮根駅」徒歩5分
間取り/専有面積: 貸店舗・事務所 / 71.28㎡
建物構造: 鉄骨造4階建の4階部分
築年月: 1991年6月（築34年7ヶ月）
賃料（事業用・税別）: 月額 231,000円
管理費等（事業用・税別）: 5,500円
合計固定費（事業用・税込想定）: 260,150円/月
- （（231,000円 + 5,500円） $\times$ 1.1）
初期費用:
- 敷金/礼金：3ヶ月分 / 1ヶ月分
- 仲介手数料：0.5ヶ月分
特記事項:
- 民泊可（要相談）、仲介手数料0.5ヶ月。
- 71㎡超の広さで、大人数での利用に最適。
- 敷金3ヶ月に対し、償却1ヶ月あり。

面積と高単価: 71㎡という広さは、宿泊定員を多く設定できるため、グループ・ファミリー層に強く、都内でありながら高額な宿泊単価（ADR）を実現できます。
低リスク・高回転: 賃貸契約の「民泊可」物件であるため、許認可取得後の契約解除リスクが低いです。
初期投資の仲介料: 仲介手数料が0.5ヶ月分と通常の半分以下であり、初期契約金が抑えられています。

用途変更と改修費: 「貸店舗・事務所」からの用途変更申請が必要となり、築34年の鉄骨造ビルの4階という条件から、**消防法上の改修（避難経路、火災報知機など）**に高額な費用が発生する（想定300万円）。
敷金償却: 解約時に敷金から1ヶ月分が償却される（差し引かれる）条件があります。

都内郊外の広域物件として、稼働率70%、高単価30,000円を設定します。
年間固定費（賃料・管理費）:
- ¥3,121,800
- ¥260,150/月 $\times$ 12ヶ月
宿泊単価（ADR）:
- ¥30,000（71㎡の広さを活かした高単価設定）
稼働率（年間宿泊数）:
- 70%（年間255泊）
年間売上予測:
- ¥7,650,000
- ¥30,000 $\times$ (365日 $\times$ 0.70)
年間運営費（売上の30%）:
- ¥2,295,000
想定年間営業利益:
- ¥2,233,200
総初期投資額（概算）:
- 約610万円
- 内訳：初期契約金（敷礼・仲介料など約160万円）＋許認可/用途変更/消防改修費（300万円）＋家具家電費（150万円）
投資回収期間:
- 約2.73年
- （6,100,000円 $\div$ 2,233,200円）

簡易宿所化の具体的な許可:
- 「民泊可」の条件として、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が可能か、またその際の用途変更の費用と期間を、行政書士および工事業者に見積もらせてください。71㎡超は、消防法の要件が厳しくなるため、特に重要です。
賃料の消費税適用:
- 賃料・管理費に消費税（10%）が加算された**税込総額（260,150円/月）**が最終的な固定費となることを、仲介業者を通じて必ず確認してください。
敷金償却と解約時の費用:
- 解約時の敷金償却1ヶ月に加え、短期解約時の違約金など、契約終了時の費用を詳細に確認してください。

カテゴリ： tokyo, itabashiku