🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13107/6988663502/00272308/x06988663502.html
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所在地: 東京都墨田区墨田２丁目
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交通アクセス: 東武伊勢崎・大師線「鐘ヶ淵駅」徒歩7分
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間取り/専有面積: 平屋建て貸店舗 / 24.84㎡
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建物構造: 木造平屋建て
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築年月: 2025年9月（新築）
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賃料（事業用・税別）: 月額 154,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 176,000円/月
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（154,000円 1.1 = 176,000円。貸店舗/民泊相談のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：3ヶ月分 / 1ヶ月分
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特記事項:
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民泊相談可能、新築（築0年）。
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バス・トイレ別、シャワールーム、室内洗濯機置場あり。
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告知事項有、別途貸倉庫あり（有料）。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
✅ メリット（強み）
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立地と稼働率: 東京東部の人気エリアで駅徒歩7分の新築という立地は、インバウンド・国内観光客からの需要が極めて高く、高稼働率（75%）は現実的です。
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初期投資の低さ: 新築であるため、簡易宿所化の際の消防法上の改修が最小限で済み、初期投資（リフォーム/許認可）を大幅に抑えられます。
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設備: バス・トイレ別、シャワールームなど、民泊に必要な設備が整っています。
❌ デメリット（リスク）
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告知事項: **「告知事項有」**の内容（過去の火災や心理的瑕疵など）を契約前に必ず確認し、事業への影響を評価する必要があります。
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高額な初期契約金: 敷金3ヶ月・礼金1ヶ月分に加え、仲介手数料、保証料などもかかるため、初期契約金が約100万円以上と高額になります。
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面積の狭さ: 24.84㎡は単身利用やカップル利用に限定され、高単価を設定しにくいです。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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東京墨田区という好立地を考慮し、稼働率75%を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥2,112,000
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¥176,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥15,000（新築・駅近だが、コンパクトな面積を考慮）
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稼働率（年間宿泊数）:
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75%（年間274泊）
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年間売上予測:
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¥4,110,000
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¥15,000 (365日 0.75)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,233,000
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想定年間営業利益:
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¥765,000
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総初期投資額（概算）:
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約120万円
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内訳：初期契約金（敷礼など約100万円）＋許認可/消防設備費（新築で低めに20万円）
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投資回収期間:
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約1.57年
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（1,200,000円 765,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント
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告知事項の詳細:
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「告知事項有」の内容を仲介業者を通じて書面で明確に確認し、特に宿泊事業に悪影響を及ぼさないか（例：近隣とのトラブルの原因、集客への影響）を評価してください。
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簡易宿所化の要件:
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新築であっても、**「貸店舗」**として建てられている場合、簡易宿所（旅館業法）の用途変更申請が必要になる可能性が高いです。その申請がスムーズに可能か、墨田区役所と事前に協議してください。
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初期契約金の詳細:
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敷金3ヶ月・礼金1ヶ月分の金額（税込）に加え、**仲介手数料、保証料（総賃料の50%～100%）**の正確な見積もりを取得し、初期投資総額を確定させてください。
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