🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6988660352/00150579/x06988660352.html
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所在地: 東京都新宿区大久保２丁目
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交通アクセス: 東京メトロ副都心線「東新宿駅」徒歩5分
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間取り/専有面積: 貸旅館 / 12.5㎡
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建物構造: 木造3階建の3階部分
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築年月: 1992年5月（築33年8ヶ月）
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賃料（事業用・税込）: 月額 125,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 125,000円/月
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（賃料が税込表記のため、管理費等なしで設定）
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初期費用:
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敷金/礼金：1ヶ月分 / 2ヶ月分
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特記事項:
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貸旅館として掲載され、民泊相談が可能。
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3路線3駅利用可能な好立地。
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賃料は税込（125,000円）。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
✅ メリット（強み）
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最高の立地: 新宿区大久保エリアはインバウンド需要が極めて高く、年間を通じて高い稼働率が見込めます。
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許認可の優位性: 「貸旅館」として掲載されていることから、宿泊事業の許認可（旅館業法）を既に有している、または取得が容易である可能性が非常に高いです。
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低賃料: 新宿区駅近物件で賃料12.5万円は、その立地と稼働率を考慮すれば非常に競争力のある固定費です。
❌ デメリット（リスク）
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極小面積: 12.5㎡は定員が1～2名に限られ、利用できる客層が限定されます。
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築年数と構造: 築33年の木造のため、宿泊施設として利用する場合、消防法上の設備更新が必要となる可能性があります。
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償却: 敷金1ヶ月分について、解約時1ヶ月償却の条件があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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新宿という最高の立地を考慮し、稼働率85%を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥1,500,000
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¥125,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥10,000（極小面積だが、新宿駅近を考慮）
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稼働率（年間宿泊数）:
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85%（年間310泊）
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年間売上予測:
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¥3,100,000
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¥10,000 (365日 0.85)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥930,000
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想定年間営業利益:
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¥670,000
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総初期投資額（概算）:
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約125万円
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内訳：初期契約金（敷礼など約40万円）＋許認可/設備改修費（既に旅館のため低めに50万円）＋家具家電費（約35万円）
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投資回収期間:
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約1.87年
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（1,250,000円 670,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント
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旅館業許可の現況:
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仲介業者を通じて、この物件が現在、有効な旅館業の許可（簡易宿所など）を保有しているかを最優先で確認してください。許可が失効している場合、再取得に時間と費用がかかります。
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賃料の税込・税別:
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賃料125,000円が税込であると明記されていますが、念のため共益費やその他費用が発生しないか、すべて含めて月額12.5万円で確定するかを確認してください。
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消防設備の詳細:
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築33年木造物件の簡易宿所利用の場合、**消防法上の義務（特に宿泊施設用）**について、現状の設備で適合しているかを必ず行政書士または専門業者に確認してください。
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