民泊物件 · 06日 12月 2025

【長崎・思案橋駅徒歩11分】賃料7万円！フルリフォーム予定平屋で始める「低リスク民泊」戦略

🏡 物件情報（民泊利用時）

URL: https://jmty.jp/okinawa/est-hou/article-1lkidn
所在地: 長崎市十人町
交通アクセス: 路面電車「思案橋駅」徒歩11分、中華街徒歩圏
間取り/専有面積: 2K（6畳と8畳） / 面積記載なし
建物構造: 平屋建て長屋（古民家）
賃料（事業用・税込想定）: 77,000円/月
初期費用: 約8万円でスタート可能（敷金礼金・仲介手数料・保証会社費用が全て無料）
特記事項:
- 民泊専用投稿、フルリフォーム予定（エアコン、洋式トイレ等）。
- 中華街徒歩圏、平屋。

📊 民泊適正評価（一棟貸し運用・稼働率50%）

総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
- **超低固定費（7.7万円/月）**が、保守的な稼働率50%と高額リフォーム費用（400万円）という最悪のケースを想定しても、事業を黒字に保つ最大の保険となっています。

✅ メリット（強み）

事業の堅実性: 稼働率50%でも、年間営業利益約100万円、投資回収期間約2.7年という、十分に事業として成立する水準を維持しています。
初期投資の圧倒的な低さ: 初期契約金が約8万円であり、残りのリフォーム費用を全て自己資金で賄う場合でも、総支出を抑えられます。
集客立地: 中華街徒歩圏という観光客の動線は、保守的な50%以上の稼働率を達成するための強力な下支えとなります。

❌ デメリット（リスク）

リフォーム費用の増大: 築古平屋のため、想定外の修繕（特に水道管や電気配線など）が発生し、400万円を超えるリスクはあります。

💰 想定年間利益シミュレーション（一棟貸し/保守的運用）

保守的な稼働率50%、リフォーム費用400万円を前提とします。
年間固定費（賃料）: ¥924,000
- ¥77,000/月 $\times$ 12ヶ月
宿泊単価（ADR）: ¥20,000
稼働率: 50%
- （長崎市内の保守的な水準として設定）
年間売上予測: ¥3,650,000
- ¥20,000 $\times$ (365日 $\times$ 0.50)
年間運営費（売上の30%）: ¥1,095,000
想定年間営業利益: ¥1,631,000
- （売上 - 固定費 - 運営費）
総初期投資額（概算）: 約408万円
- 内訳：初期契約金（約8万円）＋リフォーム/許認可/家具家電費（想定400万円）
投資回収期間: 約2.71年
- （4,080,000円 $\div$ 1,631,000円）

⚠️ 契約前に確認するポイント

リフォームのオーナー負担範囲:
- 予定されているフルリフォームの内容（エアコン、洋式トイレなど）以外に、簡易宿所申請に必要な消防設備や追加の改修費用が発生する場合、それが借主負担となることを再確認してください。
簡易宿所化の具体的な改修費用:
- 想定した400万円のリフォーム費用で、長崎市の簡易宿所（旅館業法）の申請要件を充足できるかを、行政書士や工事業者に事前に見積もらせてください。
物件の面積:
- 面積記載がないため、内見時または契約前に正確な専有面積を確認し、収容定員数を確定させてください。

カテゴリ： kyusyu, nagasaki