🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/7feb254cacddc757c5301829059fd8b4b37dc8a1/?bid=1201880001500
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所在地: 茨城県日立市桜川町２丁目21-6
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交通アクセス: JR常磐線「常陸多賀駅」徒歩15分
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間取り/専有面積: 2LDK（LD 16帖含む） / 67.1㎡
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建物構造: RC造3階建（築44年）
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築年月: 1982年9月
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賃料（事業用・税別）: 月額 70,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 77,000円/月
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（70,000円 1.1 = 77,000円。民泊利用のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 1ヶ月分（税別7万円＋税）
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特記事項:
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民泊・短期も可（詳細は要連絡）。
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光熱費・Wi-Fi込みプランあり（事業者が利用できるか要確認）。
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**2LDK 67㎡**の広々とした間取り、駐車場あり（賃料に含む）。
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📊 民泊適正評価（一棟貸し運用）
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
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低固定費（7.7万円/月）と広々とした2LDKという条件は、地方の民泊事業において集客の安定性をもたらします。築古ではありますがRC造のため、木造に比べて消防法の適合改修が比較的容易な可能性があります。
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✅ メリット（強み）
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低固定費と高部屋数: 7.7万円/月で67㎡の2LDKという広さは、宿泊単価の設定に優位性があります。
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初期投資の抑制: 敷金なし、礼金1ヶ月分であり、初期契約金が比較的安価です。
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ターゲット客層の広さ: 2LDKという間取りは、ファミリー層や友人グループの利用に適しており、長期滞在の需要も取り込めます。
❌ デメリット（リスク）
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築古と改修コスト: 築44年のRC造であり、簡易宿所化の際には消防設備や内装（水回り）の改修に費用がかかるリスクがあります（想定250万円）。
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立地とアクセス: JR常磐線は特急の停車駅が限られ、徒歩15分という立地は、車を利用しない観光客の集客には不利です。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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地方の観光需要を考慮し、稼働率は保守的な45%に設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥924,000
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¥77,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥15,000（2LDKの広さを考慮し、地方の標準よりやや高めに設定）
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稼働率（年間宿泊数）:
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45%（年間164泊）
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年間売上予測:
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¥2,460,000
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¥15,000 (365日 0.45)
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年間運営費（売上の30%）:
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¥738,000
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想定年間営業利益:
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¥798,000
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総初期投資額（概算）:
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約280万円
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内訳：初期契約金（礼金・仲介手数料・保証会社費用など約30万円）＋簡易宿所届出/消防改修費（RC造で中程度に150万円）＋家具家電費（約100万円）
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投資回収期間:
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約3.51年
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（2,800,000円 798,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント
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許認可スキームと改修費用:
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旅館業法（簡易宿所）の許可を取得するために、築44年RC造の物件で**消防設備や内装（特に水回り）**にどれだけの改修が必要か、事前に工事業者と行政書士に見積もりを取得してください。
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光熱費・Wi-Fi込みプランの事業利用:
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備考にある「光熱費・Wi-Fi込みプラン」が民泊利用時にも適用可能か、またその場合の月額費用を明確に確認してください。これが利用できれば、運営コストを大幅に削減できます。
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駐車場利用の条件:
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駐車場が賃料に含まれるとありますが、民泊のゲストが利用する際のルールや、複数台利用の可能性について確認しておくと良いでしょう。
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