🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/01222/6988639913/10005049/x06988639913.html
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所在地: 北海道三笠市幾春別町２丁目
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交通アクセス: JR函館本線「岩見沢駅」バス57分 / 「幾春別４丁目」バス停 停歩3分
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間取り/専有面積: 7LDK / 93.58㎡
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建物構造: 木造2階建
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築年月: 1968年4月（築57年9ヶ月）
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賃料（事業用・税別）: 月額 69,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 75,900円/月
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（69,000円 × 1.1 = 75,900円。事務所使用可/民泊相談のため事業用消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / なし
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特記事項:
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民泊も相談可、事務所使用可。
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7LDKの超多室間取り。
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駐車場無料、敷金礼金なし。
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📊 民泊適正評価（一棟貸し運用）
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
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低固定費（7.6万円/月）と初期投資の圧倒的な低さは、地方物件として最高のメリットです。築古、辺鄙な立地というデメリットを補って余りある低リスク構造を持ちます。
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✅ メリット（強み）
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圧倒的な低固定費: 月額7.6万円という固定費は、1泊あたりの賃料負担がわずか約2,500円であり、事業の撤退リスクが極めて低いです。
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初期費用の抑制: 敷金・礼金なしであり、保証会社費用や火災保険料を除けば、初期契約金はほぼゼロに抑えられます。
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多人数収容力: 93.58㎡で7LDKという部屋数は、多人数の一棟貸しに適しており、単価を引き上げやすいです。
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ターゲット客層の明確化: 駅遠のため、車で移動する北海道観光客（富良野・美瑛方面、あるいは道央の自然を楽しむ層）をターゲットに絞りやすいです。
❌ デメリット（リスク）
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築古と改修コスト: 築57年木造のため、簡易宿所化の際の消防・建築基準法上の改修費用は高額になるリスクがあります。
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辺鄙な立地: JR駅からバス57分というアクセスは、集客難易度が非常に高いです。
💰 想定年間利益シミュレーション（一棟貸し/低固定費運用）
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低固定費を最大限に活かし、宿泊単価は平均的、稼働率は保守的に設定します。
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年間固定費（賃料）: ヶ月 = ¥910,800
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宿泊単価（ADR）: ¥20,000（地方の7LDK一棟貸しとして設定）
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稼働率: 40%（辺鄙な立地を考慮し、保守的に設定）
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年間売上予測: ¥2,920,000
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¥20,000 (365日 0.40)
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年間運営費（売上の30%）: ¥876,000
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想定年間営業利益: ¥1,133,200
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総初期投資額（概算）: 約200万円
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内訳：初期契約金（敷礼なし/保証会社費用など約30万円）、民泊届出/消防改修費（築古で多めに80万円）、家具家電/内装費（約90万円）
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投資回収期間: 約1.77年
⚠️ 契約前に確認するポイント
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民泊許認可の要件:
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民泊新法（年間180日制限）で届出が可能か、または**旅館業法（簡易宿所）**が必要か、三笠市の保健所に確認してください。
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築古のインフラ状況:
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築57年の給排水管、暖房設備（特に北海道の厳冬期に対応できるか）、屋根の状態を確認し、突発的な修繕費用が発生しないかを仲介業者に確認してください。
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保証会社利用の正確な費用:
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敷金なしの場合、保証会社必須です。**初回保証料（賃料合計の60%）**の正確な金額と、更新料を把握し、初期費用を確定させてください。
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