🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13121/6988609591/00271677/x06988609591.html
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所在地: 東京都足立区本木南町
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交通アクセス: 日暮里舎人ライナー「扇大橋駅」徒歩19分
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間取り/専有面積: 貸店舗 / 44.62㎡
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建物構造: 木造2階建の1階
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築年月: 1965年10月築（築60年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 66,000円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 72,600円/月
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（66,000円 × 1.1 = 72,600円。事業用利用のため消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / 1ヶ月（6.6万円）
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特記事項:
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DIY型物件（内外装全て借主様で改装可能）。
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民泊・SOHO・店舗・事務所・飲食店可（用途は「住居兼事業用」）。
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建物・内装・設備・躯体等全ての修繕は借主様負担。
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定期借家契約2年（再契約可）。再契約時に再契約料と礼金0.5ヶ月分追加。
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引渡可能時期：2026年2月上旬（現況居住中）。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
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東京23区で月額7万円台という破格の固定費は、最大の魅力です。築古、駅遠というデメリットを考慮しても、この低固定費は高い収益安定性をもたらします。
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✅ メリット（強み）
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超低固定費: 東京23区で45㎡のスペースを72,600円/月で借りられる点は、民泊事業における利益率の確保に直結します。
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改装の自由度: 内外装全て改装可能というDIY型物件の特性により、民泊利用に必要な消防・衛生・宿泊機能を自由に設計できます。
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許容される業種の多様性: 「民泊・飲食店可」など、事業内容に非常に柔軟であり、万が一民泊が不調でも住居兼カフェやSOHOへの転用が容易です。
❌ デメリット（リスク）
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全ての修繕費用が借主負担: 築60年木造であるため、給排水管、電気配線、屋根などの躯体修繕を含め、高額な修繕費用が突然発生するリスクがあります。
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駅からの距離: 徒歩19分というアクセスは、特にインバウンドの観光客にとって大きなマイナス要因となります。
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簡易宿所化のコスト: 築60年木造の店舗部分を旅館業法（簡易宿所）の要件に適合させるための消防法上の改修費用（防火区画や不燃材、避難経路など）は、高額になる可能性が高いです。
💰 想定年間利益シミュレーション（民泊新法運用）
駅遠というデメリットを考慮し、宿泊単価は平均的、稼働率は控えめに設定します。
* *内訳：初期契約金（敷礼など約10万円）、民泊新法届出/消防改修費（DIYで抑えめに70万円）、大規模DIY/家具家電（約200万円）*
| 投資回収期間 | 約1.96年 |
注：本シミュレーションは「民泊新法」（年間180日制限）を前提としていますが、低固定費のため、簡易宿所化（年間365日稼働）ができれば、さらに利益は増加します。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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躯体（くたい）修繕の範囲:
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**「建物・内装・設備・躯体等全ての修繕は借主様負担」**という条項について、屋根、基礎、主要構造部の修繕が本当に借主責任かを弁護士または行政書士を通じて確認してください。
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民泊の許認可スキーム:
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築60年木造のため、消防法が厳しい**簡易宿所（旅館業法）**ではなく、**民泊新法（年間180日制限）**での届出をまず目指すべきか、専門家と相談してください。
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DIYの設計プラン:
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44.62㎡という広さを、寝室、水回り（バス・トイレ別化）、リビングに効率よく配分する改装図面を設計し、DIY費用を具体的に算出してください。
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