民泊物件  ·  05日 12月 2025

【愛知・新築戸建】賃料20万円！101㎡/4LDK・駐車場3台付で始める「新築・高付加価値型民泊」戦略（民泊相談可）

🏡 物件情報（民泊利用時）

 

  • URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/23115/1101008112/40411051/x01101008112.html

  • 所在地: 愛知県名古屋市名東区文教台２丁目

  • 交通アクセス: 名古屋市東山線「上社駅」徒歩19分

  • 間取り/専有面積: 4LDK / 101.02㎡

  • 建物構造: 木造2階建

  • 築年月: 2025年5月（新築）

  • 賃料（事業用・税別）: 月額 200,000円

  • 合計固定費（事業用・税込想定）: 220,000円/月

    • （200,000円 × 1.1 = 220,000円。事務所・民泊相談物件のため事業用消費税加算を想定）

  • 初期費用:

    • 敷金/礼金：2ヶ月分 / 1ヶ月分（合計60万円＋消費税）

  • 特記事項:

    • 「民泊等」相談可。

    • 新築（2025年5月築）、システムキッチン、食洗器、追い焚き機能など設備充実。

    • 駐車場3台無料で付帯。

 

📊 民泊適正評価（一棟貸し運用）

 

  • 総合評価：★★★★★（5.0/5.0）

    • 新築であることによる初期投資の大幅な軽減と、駐車場3台無料という集客上の優位性が、高額な固定費を補って余りあるメリットとなります。

 

✅ メリット（強み）

 

  1. 初期投資の大幅軽減: 新築物件のため、消防法や建築基準法上の改修がほぼ不要であり、高額になりがちな築古物件の改修費用リスクがゼロに近いです。

  2. 車利用客の需要独占: 駐車場3台無料という点は、駅遠という立地を解消し、車で観光するファミリー層やビジネスグループからの予約を確実に獲得できます。

  3. 高い顧客満足度: システムキッチン、食洗機、追焚機能など、最新の設備が整っており、ゲストレビューで高評価を獲得しやすく、高いリピート率につながります。

  4. 事業化の容易さ: **「民泊相談」**とオーナーの許可が得られているため、手続き（民泊新法または旅館業法）をスムーズに進められます。

 

❌ デメリット（リスク）

 

  1. 初期費用が高い: 敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分に加え、解約時の償却（敷金2ヶ月分）や室内清掃費用（132,000円）が必要で、初期契約金がやや高額になります。

  2. 駅からの距離: 徒歩19分は、車を利用しない観光客やビジネス客の集客には不利な条件です。

 

💰 想定年間利益シミュレーション（一棟貸し/新築運用）

 

  • 新築・高付加価値・駐車場優位性を活かし、宿泊単価は高め、稼働率は堅実的に設定します。

  • 年間固定費（賃料）: ヶ月 = ¥2,640,000

  • 宿泊単価（ADR）: ¥25,000（新築・駐車場付・4LDKの高付加価値を反映）

  • 稼働率: 60%（駅遠を考慮しつつ、新築・駐車場優位性を反映）

  • 年間売上予測: 日 ×0.60)≈ ¥5,475,000

  • 年間運営費（売上の30%）: ¥1,642,500

  • 想定年間営業利益:  ¥1,192,500

  • 総初期投資額（概算）: 約300万円

    • 内訳：初期契約金（敷礼など約60万円）、民泊届出/消防設備費（新築で低めに40万円）、家具家電/内装費（約200万円）

  • 投資回収期間:  約2.52年

 

⚠️ 契約前に確認するポイント

 

  • 民泊の許認可スキーム:

    • 「民泊等相談」の内容が、**民泊新法（年間180日制限）か、または旅館業法（簡易宿所）**のどちらを想定しているかを明確に確認してください。新築のため簡易宿所への移行も比較的容易です。

  • 解約時の費用:

    • 契約時費用に加えて、**解約時の敷金2ヶ月分償却（40万円）と室内清掃費用（13.2万円）**を考慮し、総ランニングコストと初期投資計画を確定させてください。

  • 建物の用途地域:

    • 名古屋市の行政に、物件の所在地が旅館業許可を取得できる用途地域にあるかを確認し、年間365日稼働の可能性を探ることが重要です。

カテゴリ： tokai, aichi