🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13102/6988618743/00163071/x06988618743.html
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所在地: 東京都中央区日本橋本石町４丁目
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交通アクセス:
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JR総武本線「新日本橋駅」徒歩2分
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東京メトロ銀座線「三越前駅」徒歩4分
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JR中央本線「神田駅」徒歩3分
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使用部分面積: 122.99m²
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建物種別・構造: 貸店舗・事務所 / 鉄骨造5階建の3階（最上階・角部屋）
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築年月: 1994年12月築（築31年）
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賃料（民泊利用時・税込）: 月額 550,000円
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管理費等（民泊利用時・税込）: 22,000円
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合計固定費（民泊利用時・税込）: 572,000円/月
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初期費用:
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敷金/礼金：2ヶ月 / 1ヶ月（合計3ヶ月分、約165万円）
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敷引・償却：0.5ヶ月
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特記事項:
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民泊利用相談可能！（区の規制に従い許可を得た場合に限る）
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室内は業態に関わらず現況渡し。
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構造壁以外間取り変更可能（要事前に貸主の許可必要）。
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築31年鉄骨造、角部屋、最上階。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
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中央区日本橋の超好立地、123㎡の広さ、構造壁以外は間取り変更可能という圧倒的なポテンシャルを持ちます。高額な固定費が最大のネックですが、これを上回る高単価運用ができれば、都心における最高の投資案件となります。
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✅ メリット（強み）
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立地の絶対的優位性: 日本橋、三越前、神田のトリプルアクセスは、ビジネス、観光、買い物すべてにおいて最高の立地であり、超高単価設定の根拠となります。
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広さと改装自由度: 123㎡の広さは大型グループ（10名以上）や富裕層ファミリーをターゲットにでき、構造壁以外は間取り変更可能という条件が、ハイエンドな内装設計を可能にします。
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鉄骨造: 木造に比べて耐火性が高く、簡易宿所（旅館業法）の許可を取得する際の消防法上の改修コストが、木造ほど高額にならない可能性が高いです。
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視認性の高さ: 商店街沿いの角地で視認性が高く、ゲストへの案内やサービス提供が容易です。
❌ デメリット（リスク）
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高額な固定費: 月額57.2万円の固定費は、非常に高い稼働率と高単価を維持しなければ、事業が破綻するリスクがあります。
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初期投資（内装費）: 「現況渡し」であり、ハイエンドな民泊として機能させるためには、123㎡全域にわたり大規模な内装改修工事（水回り、設備含む）が必須となり、高額な初期投資（数千万円）が必要になります。
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中央区の規制: 民泊（簡易宿所）の許可は中央区の厳しい規制に従う必要があり、特に採光や換気、消防法など、築古物件の改修要件が厳しくなる可能性があります。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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簡易宿所化の費用と設計:
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123㎡の規模で旅館業法（簡易宿所）の許可を得るための具体的な設計プランを作成し、改修費、消防設備費、建築確認の費用を算出し、初期投資に算入してください。
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改装に関する詳細合意:
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「間取り変更可能」ですが、水回りの増設・移動など、オーナーの許可が必要な範囲を明確にし、内装業者と連携して早急に図面承認を得る必要があります。
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賃料の発生時期:
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民泊開業には、改修工事と行政の許認可取得で数ヶ月を要します。賃料発生を工事期間中も満額支払う必要があるか、交渉の余地がないか確認してください。
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💰 想定年間利益シミュレーション（ハイエンド団体特化運用）
超高単価、高稼働を前提とした富裕層向けの一棟貸し事業を想定します。
* *内訳：初期契約金（敷礼など約200万円）、許認可/消防改修費（鉄骨造で高めに600万円）、ハイエンド内装/家具家電（約1,000万円）*
| 投資回収期間 | 約0.82年 |
📈 改善アイデア
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超富裕層向けのデザイン: 内装を「日本橋」の歴史とモダンを融合させた最高級のデザインにし、ミシュラン星付きレストランのシェフによる出張料理サービスなど、超富裕層向けの高付加価値サービスをオプション化します。
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長期ビジネス滞在: 日本橋・大手町エリアのビジネス需要を狙い、1週間～1ヶ月単位の長期ビジネス滞在プランを設定。清掃やランドリーサービスを充実させ、平日の安定稼働を確保します。
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間取りの最適化: 123㎡の広さを活かし、大人数で使えるリビング・ダイニングと、プライベートを確保できる寝室・水回り（複数設置）をバランス良く配置し、団体利用の快適性を最大化します。