🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 京都府京都市南区（京都駅徒歩12分圏内）
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交通アクセス: JR東海道本線他「京都駅」徒歩12分（詳細な交通手段は要確認）
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間取り/専有面積: 3DK / 50㎡
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建物構造: 一戸建て / 平屋（1階建）
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築年月: 築年数記載なし（京都市内の貸家であるため、築古を想定）
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賃料（事業用・税別）: 月額 90,000円
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管理費等: なし
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合計固定費（事業用・税込想定）: 99,000円/月
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（90,000円 × 1.1 = 99,000円。事業用利用は別途消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：1ヶ月分 / 2ヶ月分（合計3ヶ月分、27万円）
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特記事項:
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民泊、宿泊事業での賃借をご希望の方に特化して募集。
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平屋の貸家。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.0/5.0）
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京都駅徒歩圏の立地と平屋の低コスト改修可能性が、固定費の安さと相まって、高い投資回収効率を生み出すポテンシャルを秘めています。
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✅ メリット（強み）
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立地の優位性: 京都駅徒歩12分という立地は、新幹線利用者や市内主要観光地へのアクセスが抜群であり、インバウンドの主要ターゲット層に強く訴求できます。
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平屋の低リスク: 1階建ての平屋は、2階建て以上の建物に比べて消防法上の要件が緩和されることが多く、耐震性や避難経路確保のための高額な改修コストを抑えられる可能性が高いです。
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低固定費: 京都市内、特に京都駅徒歩圏で50㎡の戸建を月額10万円以下で借りられるのは、収益性を高める上で非常に有利です。
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戸建のプライバシー: アパートやマンションと異なり、一戸建ては騒音トラブルのリスクが低く、ファミリー層やグループからの需要が高いです。
❌ デメリット（リスク）
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築年数の不明確さ: 築年数の記載がありませんが、京都市内の平屋貸家は**極端に築古（木造）**である可能性が高く、水回りや断熱、構造面で大規模なリフォームが必要となるかもしれません。
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礼金の負担: 礼金が2ヶ月分（18万円）と初期費用がやや高めです。
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民泊新法の規制: 京都市は住居専用地域での民泊新法（年間180日規制）が厳しく、**旅館業（簡易宿所）**の許可取得が望ましいですが、その際、消防・建築基準法上の改修が必須となります。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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築年数と構造の確認:
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正確な築年数と、木造か否かを確認してください。特に築年数が古い場合は、簡易宿所化に必要な耐震性の診断と、その費用を把握する必要があります。
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所在地の用途地域:
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「民泊可」とありますが、所在地が住居専用地域に該当する場合、民泊新法（年間180日）以外の事業展開（簡易宿所など）が可能か、行政書士を通じて確認してください。
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消防・建築基準法上の改修費用:
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平屋とはいえ、簡易宿所化には必須の改修が必要です。50㎡の3DKを何名定員で簡易宿所にするか計画を立て、消防設備（火災報知器、消火器など）の設置費用の概算を算出してください。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
京都駅徒歩圏の立地と低固定費を活かした高稼働を前提とします。
* *内訳：初期契約金（敷礼など約30万円）、許認可/消防改修費（平屋のため比較的低めに120万円）、リノベ/家具家電（約200万円）*
| 投資回収期間 | 約0.97年 |
📈 改善アイデア
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ミニマムリノベーション: 平屋という特性を活かし、大規模な間取り変更はせず、水回りの交換と内装の美装化に投資を集中し、初期コストを抑えます。
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ターゲットの明確化: 3DKの間取りを活かし、**「2つの寝室と和室付き」**というアピールで、欧米圏のファミリー層や、和室を好むアジア圏の観光客をターゲットとします。
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差別化のコンテンツ: 京都駅から近い立地ながら、和風の庭やテラスを整備し、都心近郊では得られない「京町家風の戸建滞在」という体験を付加価値として提供します。