🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13111/6988627284/00281054/x06988627284.html
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所在地: 東京都大田区大森中３丁目
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交通アクセス:
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京急本線「梅屋敷駅」徒歩8分
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京急本線「京急蒲田駅」徒歩12分
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間取り・面積: 洋6 / 20m²
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建物種別・構造: 貸店舗・事務所 / 鉄筋コンクリート造（RC造）4階建の4階（最上階・角部屋）
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築年月: 2021年5月築（築4年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 137,500円
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管理費等: 8,800円
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合計固定費（事業用・税込想定）: 160,930円/月
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（137,500円 + 8,800円）× 1.1 = 160,930円（事業用物件のため消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：1ヶ月 / 3ヶ月（礼金がやや高め）
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特記事項:
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民泊に関わる共用設備は設置済み。（旅館業含む室内側の申請から借主様にて）
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民泊可能の事業用物件。
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インターネット無料、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、築浅RC造。
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定期借家契約2年（再契約料あり）、短期解約違約金あり（1年未満：残期間総賃料等、2年未満：総賃料の2ヶ月分）。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0）
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築浅RC造、インターネット無料、そして共用部の民泊対応済みという、都心で最も競争力があり、かつ運営リスクが低い完璧な条件が揃っています。初期の消防関連コストが大幅に抑えられるため、投資回収効率は極めて高くなります。
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✅ メリット（強み）
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初期投資の大幅削減: 共用部の民泊対応（消防設備など）が完了しているため、通常、多額の費用がかかる大規模な消防・設備改修費用が不要となり、初期投資を大幅に削減できます。
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築浅・RC造の安心感: 築4年のRC造は、耐震性、断熱性、設備が新しく、ゲストの快適性・満足度が高く、突発的な修繕リスクも低いです。
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羽田空港へのアクセス: 京急線沿線であり、羽田空港へのアクセスが非常に良いため、トランジット客や空港利用のビジネス客という高需要なターゲットを取り込めます。
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インターネット無料: ゲスト必須の設備であるWi-fi費用が不要なため、ランニングコストが抑えられます。
❌ デメリット（リスク）
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礼金の負担: 礼金が3ヶ月分（約41.25万円）と高めに設定されています。
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短期解約違約金: 2年未満の解約で総賃料2ヶ月分の違約金が発生するため、事業計画は慎重に立てる必要があります。
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定期借家契約: 契約期間が2年間であり、長期的な安定経営の確実性が通常借家契約に比べ低いです。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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室内側の許認可要件:
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「室内側の申請は借主にて」とあるため、室内に設置が必要な消防設備（火災報知器、消火器など）の具体的な内容と費用を、大田区の旅館業所管部署または行政書士を通じて確認してください。
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定期借家の再契約:
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契約期間が2年間のため、再契約の条件や実績について、仲介業者を通じてオーナーの意向を詳細に確認し、事業の継続性を担保してください。
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入居時期:
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現況「居住中」のため、引き渡し可能時期が「相談」となっています。民泊事業開始のスケジュールを確定させるため、引渡しの具体的な時期を早急に確認する必要があります。
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💰 想定年間利益シミュレーション（ビジネス・空港特化型運用）
築浅RC造、民泊設備設置済みという優位性を活かした高稼働・高単価を前提とします。
* *内訳：初期契約金（敷礼3ヶ月分など約80万円）、許認可/室内消防設備費（安めに20万円）、家具家電（約80万円）*
| 投資回収期間 | 約0.74年 |
📈 改善アイデア
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ビジネス特化サービス: 室内を高速Wi-fi対応（インターネット無料）、大型デスク、ビジネスアメニティを充実させ、羽田空港を利用する短期出張のビジネス客をメインターゲットとします。
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セルフチェックインの徹底: オートロック、宅配ボックス、インターホンなどの築浅設備をフル活用し、非対面かつ24時間対応可能なセルフチェックインを徹底することで、運営効率を高めます。
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高付加価値な内装: 築浅のメリットを活かし、内装をシンプルかつ機能的に統一。最上階・角部屋という立地を活かした景観や採光を最大限にアピールします。