🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 岐阜県岐阜市長良福光
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間取り/専有面積: 5LDK / 116㎡
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建物構造: 木造2階建（築47年）
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用途地域: 商業地域
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賃料（事業用・税込想定）: 月額 96,800円
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初期費用: 敷金・礼金なし（ジモティーの記載に基づく）
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特記事項:
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民泊OK・旅館業可（商業地域）。
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一棟貸しの大型戸建として運用可能。
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家賃交渉OK、リフォーム業者紹介可、駐車場2台確保可。
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📊 民泊適正評価（一棟貸し運用・稼働率40%）
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
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稼働率40%でも黒字を維持できるという点で、事業の安全性は極めて高いと評価できます。これは、賃料（約3,200円/日）に対して宿泊単価（25,000円/泊）が圧倒的に高いためです。
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✅ メリット（強み）
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超低リスク構造: 稼働率40%（年間146泊）という保守的な見積もりでも、年間約139万円の営業利益が期待でき、高い固定費に苦しむ都心物件に比べ、圧倒的に心理的・財政的リスクが低いです。
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立地の確実性: **「うかいミュージアム徒歩圏」「近隣民泊多数稼働中」**という事実は、最低限の集客は保証されていることを示します。
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許認可の容易さ: 商業地域にあるため、旅館業（簡易宿所）の申請がスムーズであり、事業の持続可能性が確保されています。
❌ デメリット（リスク）
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投資回収の長期化: 稼働率が低い場合、初期投資の回収期間は約2.73年となり、高稼働を前提とした場合（約0.75年）に比べて長期化します。
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築古木造の改修コスト: 築47年木造（116㎡）を簡易宿所にする際の消防・耐震改修費用は、初期投資の大部分を占めます。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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賃料交渉と値引きの確定:
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リフォーム前という現状と「年内契約特別値引き」のチャンスを最大限に活かし、賃料を下げられるだけ下げ、固定費をさらに圧縮してください。
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消防法適合の概算費用: 提携の行政書士やリフォーム業者に、116㎡の築47年木造戸建を簡易宿所にするための消防設備および構造改修費用の概算を算出し、初期投資計画を確定させてください。
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内装のコンセプト設定: **「鵜飼い」や「長良川」**といった岐阜らしいテーマの内装プランを具体化し、リフォーム業者との打ち合わせを迅速に進める必要があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（一棟貸し/単価2.5万円・稼働率40%）
宿泊単価25,000円、稼働率40%を前提としたシミュレーションです。
* *内訳：初期契約金（なし）、許認可/消防改修費（約150万円）、大規模リノベ/家具家電（約230万円）*
| 投資回収期間 | 約2.73年 |
📈 改善アイデア（稼働率40%から60%を目指す）
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ハイシーズンの単価戦略: 鵜飼いや花火大会、紅葉シーズンなどのハイシーズン（約60日）に、単価を35,000円に設定することで、低稼働率を補う高収益を確保します。
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グループ旅行特化: 5LDKという広さを活かし、**「卒業旅行」「家族の三世代旅行」**といった団体に特化したプロモーションを実施し、稼働日数が少なくても集客単価を上げる戦略を徹底します。
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地域サービス連携: 近隣の飲食店や長良川のアクティビティ（ラフティングなど）と提携した宿泊者限定プランを提供し、競合民泊との差別化を図ることで、予約率を向上させます。