🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 東京都港区南青山７
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交通アクセス:
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東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩11分
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東京メトロ銀座線「表参道駅」徒歩12分
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間取り・面積: ワンルーム / 15m²
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建物種別・構造: マンション / 鉄筋コンクリート造（RC造）4階建の2階
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築年月: 1968年2月築（築58年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 130,000円
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管理費等: 6,000円（水道料金込み）
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合計固定費（事業用・税込）: 149,600円/月
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（130,000円 + 6,000円）× 1.1 = 149,600円（事務所相談可/民泊可能のため事業利用で消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：1ヶ月 / 1ヶ月（各13万円）
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クリーニング代：40,000円（税別）
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特記事項: 民泊可能・店舗（一部）可能、インターネットWi-fi無料、ペット相談可、事務所相談可、定期借家契約5年間（再契約相談可）、オートロック付き。
📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
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港区南青山という立地のブランド力と、インターネットWi-fi無料、RC造という運営に必須な条件が揃っています。面積の狭さが最大の難点ですが、これを「都心の一等地にあるコンパクトな拠点」として高単価で売れるかが成功の鍵となります。
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✅ メリット
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立地のブランド力: 広尾、表参道、六本木が徒歩圏内という、国内外の富裕層・観光客にとって最高のロケーションであり、**超高単価（ADR 1.5万円以上）**の設定が可能です。
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低固定費（広尾比）: 南青山で月額15万円を切る固定費は破格であり、高い収益率が見込めます。
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インターネット無料: Wi-fiは必須設備であり、この費用（月額約5,000円）が不要なのは大きなメリットです。
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簡易宿所化の実現性: 築古ですがRC造であり、木造に比べて消防法・建築基準法上の要件を満たしやすく、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が比較的容易です。
❌ デメリット
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極小面積（15㎡）: 専有面積が極めて狭く、定員は1名または窮屈な2名が限界です。ファミリー層はターゲットから外れます。
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築年数の古さ: 築58年であり、内装や設備（特に水回り）の老朽化によるリフォームコスト、および突発的な修繕リスクがあります。
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定期借家契約: 契約期間が5年間と定められており、再契約は相談可能となっていますが、長期安定経営の確実性が通常借家より低くなります。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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最大定員と許認可: 15㎡という面積で、行政（港区）が認める最大定員と、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が可能かを、行政書士に事前に確認してください。
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リフォームの可否: 築58年であるため、集客力を高めるための内装デザイン（コンパクトながら機能的）や水回り設備のリフレッシュが必須です。改修の自由度と、オーナーの意向を確認してください。
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初期費用の支払い: 水道代が管理費込みで、入居時クリーニング代が税別である点など、初期費用を正確に把握してください。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提条件: 簡易宿所許可を取得し、365日営業を想定。単身または二人組の富裕層・ビジネス層に特化します。
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賃料: ¥149,600/月（税込想定）
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客室数: 1ユニット（最大2名収容を想定）
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宿泊単価（ADR）: 18,000円（都心一等地・高単価を反映）
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稼働率: 90%（都心好立地を前提）
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運営経費率: 売上の30%
* *内訳：契約金・クリーニング代（約40万円）、許認可/消防設備費（RC造で安めに50万円）、リノベ/家具家電（約110万円）*
| 投資回収期間 | 約0.85年 |
📈 改善アイデア
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「ミニマル・ラグジュアリー」コンセプト: 15㎡の狭さを逆手に取り、内装は徹底的にミニマルかつ高品質なデザインとし、ターゲットを「広尾に泊まる」価値を求める単身の外国人ビジネス客やデザイナー層に絞ります。
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デジタル・チェックインの導入: 狭い空間を有効活用するため、スマートロックとセルフチェックインシステムを導入し、対面サービスを極力排除します。
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家具の多機能化: 収納スペースを兼ねたベッドや、折りたたみ式のデスクなど、多機能家具を導入し、15㎡という空間の利便性を最大化します。