🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/26103/6988609861/50110484/x06988609861.html
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所在地: 京都府京都市左京区大原大長瀬町
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交通アクセス: バス「大長瀬町」バス停 停歩5分（大原三千院まで徒歩圏内）
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使用部分面積: 375.53m²（約113.5坪）
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建物種別・構造: 貸店舗 / 木造2階建
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築年月: 1968年12月築（築57年）
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賃料（事業用・税別）: 月額 220,000円
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管理費等: なし
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合計固定費（事業用・税込想定）: 242,000円/月
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（220,000円 × 1.1 = 242,000円。店舗利用のため消費税加算を想定）
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / なし
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保証金：6ヶ月分（132万円）
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特記事項:
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大原三千院と道の駅から徒歩圏内！
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飲食、物販、民泊まで夢のある物件です！
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契約期間5年（定期借家ではない可能性あり、要確認）。
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📊 民泊適正評価
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
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京都有数の観光地・大原で、100坪超の大型施設を月額24万円台で確保できる点は、非常に競争力があります。初期の改修コストは高額ですが、大型団体客やイベント需要を掴めれば、短期間で回収可能です。
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✅ メリット（強み）
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圧倒的な規模: 375㎡は京都でも稀少な規模であり、最大20名以上の宿泊が可能。インバウンドの富裕層・大家族、企業の研修、ウェディング利用など、高単価な大型団体需要を独占できます。
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観光地のブランド力: 「大原三千院徒歩圏」という立地は、ブランド力と集客力に直結し、安定した観光需要が見込めます。
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比較的低コスト: 京都市内で100坪超の物件としては、月額24.2万円の固定費は極めて安く、高い利益率が期待できます。
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多角的事業展開: 元店舗であり、飲食や物販との併設が可能なため、宿泊以外の収益源を確保し、地域コミュニティとの連携も図れます。
❌ デメリット（リスク）
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初期投資（保証金）の高さ: 保証金6ヶ月分（132万円）に加え、大規模な木造築古物件のため、消防法適合のための改修費が非常に高額となり、総初期投資額が数千万円に達する可能性があります。
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築古と木造: 築57年木造は、耐震性、断熱性、水回りなど、広範囲で大規模なリフォームが必要です。
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許認可の難易度: 375㎡という超大型規模、かつ木造であるため、旅館業法（簡易宿所）の許可を取得するための消防・建築基準法上の審査が厳しく、膨大な改修コストと長い工期が見込まれます。
⚠️ 契約前に確認するポイント
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許認可改修の費用（最重要）:
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375㎡の築57年木造で簡易宿所（旅館業法）の許可を取得するために、必要な耐震補強、不燃化、避難経路確保、消防設備設置の概算費用を、専門家に必ず見積もってもらい、実現可能性を判断してください。
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リフォームの範囲:
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内部・外部の大幅なリフォームを行うことになるため、オーナーとリフォームの内容、費用負担、退去時の原状回復義務について、詳細な合意を交わす必要があります。
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周辺環境とアクセス:
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大原は観光地ですが、アクセスがバス停徒歩5分であり、車利用が前提となります。ゲスト用の駐車場確保の可否を、周辺含めて確認してください。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
大規模なリノベーションと高単価団体客の誘致を前提とします。
* *内訳：初期契約金（保証金含め約200万円）、許認可/消防改修費（超大規模木造で高めに800万円）、大規模リノベ/家具家電（約1,500万円）*
| 投資回収期間 | 約2.67年 |
📈 改善アイデア
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「リトリート×体験」コンセプト: 大原の自然環境と広大な面積を活かし、座禅、写経、農業体験、茶道など、日本の伝統文化やウェルネスに特化した長期滞在型リトリート施設としてブランディングします。
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外国人富裕層ターゲット: 室内を高品質な和モダンデザインで統一し、ハイエンドなサービスを提供することで、大型団体の外国人富裕層からの高単価予約を獲得します。
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飲食併設による地域交流: 1階の一部をカフェまたは物販店として活用し、宿泊客以外にも地域住民や日帰り観光客を呼び込み、地域経済への貢献と安定収益化を目指します。