物件情報（民泊利用時）
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URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6988596618/00273716/x06988596618.html
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所在地：東京都新宿区上落合２丁目
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交通アクセス：東京メトロ東西線「落合駅」徒歩3分
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賃料（事業用・税別）：月額 300,000円
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管理費等：なし
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合計固定費（事業用・税込）：330,000円/月
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300,000円 × 1.1 = 330,000円（事業用として消費税が加算されると想定）
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初期費用：
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敷金：3ヶ月分（90万円） / 礼金：2ヶ月分（60万円）
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敷引・償却：1ヶ月分（30万円）
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面積・間取り：93.59㎡ / 5DK（木造2階建メゾネット）
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築年月：1980年11月築（築45年）
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特記事項：民泊可、住居使用可、事務所使用可、定期借家契約3年（再契約相談）
民泊適正評価
総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） 新宿区で駅徒歩3分という「立地の優位性」と、オーナー公認で「民泊可」という「事業の確実性」は、極めて高い評価点です。93㎡の5DKという間取りは、高単価の多人数グループをターゲットにできます。最大の課題は、築45年の木造2階建であるため、旅館業法（簡易宿所）の許可を取得する際の消防法・建築基準法上の改修コストが、初期投資に大きく影響する点です。
【メリット】
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最高の立地とアクセス 新宿区内かつ最寄り駅徒歩3分は、国内外の観光客にとって極めて魅力的な立地です。高い稼働率と高単価設定の根拠となります。
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事業利用の確実性 「民泊可」と明記されており、転貸利用が公認されているため、契約上のリスクは低いです。
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収容力 93㎡の5DKは、8名程度の収容に適しており、高単価な一棟貸し事業が可能です。
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再契約相談可能 3年の定期借家契約ですが、「再契約相談」が可能とされているため、継続的な事業展開が見込めます。
【デメリット（ここが重要）**
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木造での簡易宿所化 築45年の木造2階建は、簡易宿所（旅館業法）の許可を取得する際、火災報知機、誘導灯、避難経路の確保など、消防法と建築基準法上の大規模な改修が必要となり、初期投資が非常に高額になります。
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初期コストと償却 敷金3ヶ月・礼金2ヶ月（合計150万円）に加え、敷引・償却が1ヶ月（30万円）設定されており、初期費用と退去時のコストが大きいです。
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高額な固定費 月額33万円の固定費は、都心とはいえ非常に高額です。高稼働率を維持できなければ、採算割れのリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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簡易宿所化の実現可能性と費用 新宿区の条例に基づき、この築45年木造戸建を簡易宿所化できるか、またそのための消防設備や内装の改修にかかる概算費用を、建築士・消防設備業者を通じて最優先で算出し、初期投資計画に組み込んでください。
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敷引・償却の条件 敷引1ヶ月（30万円）が適用される条件や、原状回復の範囲を明確にし、退去時のコストを把握してください。
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用途地域の規制 上落合2丁目の用途地域を確認し、簡易宿所が可能なエリアであるかを、行政と照合してください（通常、住居地域は制限が厳しい）。
想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
【前提条件】
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賃料：¥330,000/月（簡易宿所取得・365日営業を想定、税込）
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客室数：1ユニット（最大8名収容）
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宿泊単価（ADR）：45,000円（新宿区/駅近/一棟貸しを反映）
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稼働率：85%（都心好立地を前提）
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運営経費率：売上の30%
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約1,300万円
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内訳：初期契約金（約180万円）、許認可/消防設備・建築改修費（木造築古のため高めに700万円）、家具家電・備品代（8名対応約420万円）
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投資回収期間：約2.23年
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（1300万円 ÷ 582.3万円/年）
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改善アイデア
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和モダン・グループステイ特化：
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築古の戸建であることを逆手に取り、内装を外国人観光客に人気の高い和モダンテイストにフルリノベーションします。
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コンシェルジュサービス連携：
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新宿区という立地を活かし、周辺の飲食店予約や観光プランニングなど、ゲストサービスを充実させ、リピート率と満足度を高めます。
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簡易宿所許可を最優先：
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180日制限のある新法民泊ではこの高額な固定費を賄うのは困難です。高額な初期費用を払ってでも、簡易宿所の許可取得を最優先し、365日フル稼働できる体制を構築することが、成功の絶対条件となります。
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