民泊物件  ·  01日 12月 2025

【群馬・渋川】賃料22.8万円で始める「温泉郷ゲートウェイ」大型民泊戦略！127㎡/4LDK・ペット可・フリーレント2ヶ月

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/10208/6988568052/00276050/x06988568052.html

  • 所在地：群馬県渋川市吹屋

  • 交通アクセス：ＪＲ上越線「敷島駅」徒歩4100m（車移動必須）

  • 賃料（事業用・税別）：月額 228,000円

  • 管理費・共益費：なし

  • 合計固定費（事業用・税込）：250,800円/月

    • 228,000円 × 1.1 = 250,800円（事業用として消費税が加算されると想定）

  • 初期費用：

    • 敷金：1ヶ月分（22.8万円） -> ペット飼育・民泊利用時は敷金2ヶ月に変更

    • 礼金：なし

  • 面積・間取り：127.31㎡ / 4LDK（木造2階建）

  • 築年月：2000年3月築（築25年）

  • 特記事項：民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付、駐車場3台分以上無料、ペット飼育可能（敷金増額）、2025年9月水回り・内装全面リフォーム済み

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） 賃料は高額ですが、そのコストを上回る広さと高付加価値が魅力です。「民泊可」公認、リフォーム済み、広大な4LDK、駐車場3台、ペット可という好条件が揃っており、伊香保・草津温泉へのアクセス拠点として、高単価な一棟貸し事業が可能です。フリーレント2ヶ月分は、初期の準備期間のコストを大幅に削減できます。

 

【メリット】

 

  1. 事業リスクの低減と初期費用抑制 「民泊可」「転貸可」と明記され、事業用消費税が別途必要という賃貸条件であることから、事業利用が公認されているため、契約上のトラブルリスクが低い。また、フリーレント2ヶ月は、初期の立ち上げ費用を大きく節約できます。

  2. グループ旅行への強力な訴求力 127㎡の4LDK、駐車場3台以上、トイレ2ヶ所という仕様は、大人数の家族やグループをターゲットにする上で最高の条件です。

  3. リフォーム済みによるコスト抑制 築25年ですが、2025年9月に水回り・内装全面リフォーム済みのため、入居後の大規模な改修費用が不要です。

  4. ニッチな高単価市場への参入 ペット飼育可能は、ペット連れの旅行客という、非常に単価が高く、競合が少ない市場を取り込むことが可能です。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 高額な固定費と高い損益分岐点 月額25万円超の固定費は、地方物件としてはトップクラスに高額であり、高収益を維持できなければ赤字に直結します。

  2. 木造による法規制の可能性 木造2階建のため、簡易宿所（旅館業法）の許可取得は、消防法上の要件（耐火性、避難経路）から非常に困難であり、新法民泊（180日制限）での運用に限定される可能性が高いです。

  3. 立地が車に依存 最寄りの敷島駅から4.1kmと離れており、集客は自家用車での移動客に完全に依存します。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 許認可の種類 「民泊可」の具体的な内容（簡易宿所としての運用をオーナーが認めているか、新法民泊（180日制限）に限定されるか）を、渋川市の条例と合わせて確認してください。

  2. 敷金の返還条件 ペット飼育・民泊利用時の敷金2ヶ月分（約45.6万円）の返還条件（償却の有無、原状回復の範囲）を明確にしてください。

  3. 水回り以外の状態 水回りや内装はリフォーム済みですが、築25年の木造物件のため、給湯器の年式や断熱性、特に冬季の寒さ対策について確認し、光熱費のシミュレーションに組み込んでください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大8名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：35,000円（大型・ペット可・リフォーム済みの高付加価値を考慮）

  • 稼働率：60%（地方の温泉地周辺の週末・ピークシーズン依存を想定）

  • 運営経費率：売上の35%

  • 固定費：250,800円/月（税込）

  • 年間売上予測：7,665,000円

    • 月間平均：638,750円

  • 年間コスト合計：5,692,350円

    • 年間家賃・管理費（税込）：3,009,600円（250,800円/月 × 12ヶ月）

    • 年間運営費（売上の35%）：2,682,750円

  • 想定年間営業利益：1,972,650円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約235万円

    • 内訳：初期契約費用（敷金2ヶ月等約55万円）、家具家電・備品代（4LDK対応約150万円）、許認可費用等（約30万円）

  • 投資回収期間：約1.19年

    • （235万円 ÷ 197.265万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「ペット連れ・高単価」コンセプトの徹底：

    • ペット専用の設備（足洗い場、ケージ、専用アメニティ）を充実させ、ADRを40,000円以上まで引き上げます。ペット連れは単価が高く、忠誠度も高い顧客層です。

  2. フリーレントの活用：

    • フリーレント2ヶ月をフル活用し、この期間内にリスティングの作成、写真撮影、テストマーケティング、内装の最終調整を完了させ、家賃発生と同時に高収益での運用を開始します。

  3. 地域連携の強化：

    • 周辺の伊香保温泉や地元の農産物直売所、アクティビティ施設と連携した割引サービスを提供し、地域観光の拠点としての魅力を高めます。

カテゴリ： kanto, gunma