民泊物件  ·  30日 11月 2025

【東京・高幡不動駅徒歩9分】築29年3DK戸建！敷金1ヶ月＆家賃18万円で始める「SOHO・民泊相談可」戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100475520880/

  • 所在地：東京都日野市三沢３

  • 交通アクセス：京王線「高幡不動駅」徒歩9分

  • 賃料（事業用・税別）：月額 180,000円

  • 管理費等：なし

  • 合計固定費（事業用・税込）：198,000円/月

    • 180,000円 × 1.1 = 198,000円

  • 初期費用：

    • 敷金：1ヶ月分（18万円） / 礼金：なし

  • 面積・間取り：91.31㎡ / 3DK（地下1地上3階のメゾネット）

  • 築年月：1997年1月築（築29年）

  • 特記事項：SOHO・民泊相談可（消費税課税等条件変更有）、内装リフォーム後渡、駐車場2台無料、専用庭付き、システムキッチン、追焚機能、メゾネット、駅徒歩10分以内

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 都心から離れますが、広大な91㎡の戸建（メゾネット）を比較的低リスク（敷金1ヶ月、礼金ゼロ）で借りられる好条件です。駐車場2台無料、庭付きという要素は、都心では得られない大きな付加価値となります。内装リフォーム後渡しのため、築29年でも清潔感があり、高いゲスト満足度を狙えます。

 

【メリット】

 

  1. 敷金礼金が低く、初期費用が安い 敷金1ヶ月、礼金ゼロであり、都内近郊の事業用物件としては初期費用が非常に低く抑えられます。

  2. 多人数収容と高い付加価値 91㎡の3DKメゾネットという広さで、最大6名以上の収容が可能です。駐車場2台無料、専用庭は、車でのファミリー層や団体客に強く訴求できます。

  3. 内装リフォーム後渡し 内装リフォーム済み（後渡し）であるため、築29年ながら清潔感があり、民泊運営に必要な内装改修コストを大幅に削減できます。

  4. 設備が充実 システムキッチン、追焚機能付きオートバス、温水洗浄便座など、ゲストに快適な設備が整っています。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 都心から離れた立地 高幡不動駅は都心からやや距離があるため、東京観光の主要拠点としては弱く、高額なADRを設定しにくい可能性があります。ターゲットを多摩エリアの観光（高尾山、動物園など）や、ビジネス、帰省客に絞る必要があります。

  2. 木造戸建の許認可 木造3階建ての戸建（メゾネット）であるため、簡易宿所（旅館業法）の許可取得に際し、消防法上の要件（特に避難経路、消防設備）をクリアするための費用が初期投資の大きな部分を占めます。

  3. 定期借家契約 契約期間が「定期借家2年」であるため、安定した事業運営のためには、契約更新の確実性を事前に確認する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の法令上の許可 簡易宿所（旅館業法）として許可取得が可能か、あるいは新法民泊（180日制限）に限定されるのかを、大家および日野市の行政書士を通じて明確に確認してください。

  2. 駐車場利用の可否 駐車場2台無料という特典を民泊ゲストが確実に利用できるか（周辺に迷惑がかからないかなど）を大家に確認し、集客の目玉として活用できるようにしてください。

  3. リフォームの内容 「内装リフォーム後渡し」の内容（水回り設備、壁紙、床材など）を詳細に確認し、民泊運営に必要な改修が他にないかを評価してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大6名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：20,000円（広さ・設備と郊外の立地を考慮）

  • 稼働率：65%（郊外エリアのため中程度を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：4,745,000円

    • 月間平均：395,416円

  • 年間コスト合計：3,197,500円

    • 年間家賃（税込）：2,376,000円（198,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：1,423,500円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：-602,000円（約50,166円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：1,547,500円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約510万円

    • 内訳：初期契約費用（敷金等約70万円）、許認可/消防設備改修費（約280万円）、家具家電・備品代（約160万円）

  • 投資回収期間：約3.3年

    • （510万円 ÷ 154.75万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「車移動ファミリー層」への特化：

    • 駐車場2台無料という圧倒的な強みを活かし、車で高尾山、八王子、多摩動物公園、または富士五湖方面への観光を目的とするファミリー層にターゲットを絞ります。

  2. 長期滞在・ワーケーション需要の取り込み：

    • 閑静な住宅地という環境を活かし、広々としたリビングと庭、そしてリフォーム済みという清潔感をアピールし、都心から離れて静かに過ごしたい長期滞在者やワーケーション需要を取り込みます。

  3. 内装デザインの個性化：

    • リフォーム済みで清潔感はありますが、民泊としての魅力を高めるため、庭を活かしたアウトドア風のテラスや、地域の特色を取り入れた個性的な内装を施し、SNSでの拡散力を高めます。

カテゴリ： tokyo, tokyocity