民泊物件  ·  30日 11月 2025

【岐阜市戸建】家賃4万円！131㎡/7DK・DIY可で始める「超大型民泊」戦略（譲渡型賃貸プランあり）

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1lf6in

  • 所在地：岐阜県岐阜市

  • 交通アクセス：JR高山本線「岐阜駅」（徒歩分数記載なし、車移動前提）

  • 賃料（事業用・税別）：月額 40,000円

  • 管理費等：なし

  • 合計固定費（事業用・税込）：44,000円/月

    • 40,000円 × 1.1 = 44,000円（民泊利用時、消費税が加算されると想定）

  • 初期費用：

    • 敷金・礼金・仲介手数料：すべてゼロ（セルフ見学の場合）

  • 面積・間取り：131㎡ / 7DK（2階建戸建）

  • 築年月：記載なし（築古と推測）

  • 特記事項：民泊利用相談（税別）、DIY可、ペット無料、駐車場2台無料、庭でBBQ可、給湯器/洗面台/トイレ（和式→洋式）リフォーム予定、住居専用地域、譲渡型賃貸契約相談可

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） 初期費用ゼロ、月額4.4万円で131㎡/7DKの大型戸建を借りられるという点は、破格の好条件です。DIY可、BBQ可能な庭、ペット無料という付加価値も高く、高い利益率を生み出せるポテンシャルがあります。ただし、住居専用地域での民泊許可のハードルと、大規模なDIY・リフォーム前提という点が、事業計画上の大きな課題となります。

 

【メリット】

 

  1. 驚異的な低コストと低リスク 敷金・礼金・仲介手数料がゼロで、月額固定費も4.4万円と極めて安価です。初期投資は改修費用と家具家電に集中でき、投資回収が非常に早いです。

  2. 超大型サイズと高い付加価値 131㎡の7DKは、最大10名以上の多人数を収容でき、高単価設定の根拠となります。庭でのBBQ、ペット無料という特典は、ファミリーやグループ層に強く訴求できます。

  3. 内装変更の自由度（DIY可） 「リフォーム前のお値打ちな家賃」という記載から、事業者側で内装を自由にDIY・リフォームできる前提であり、民泊に最適なデザインをゼロから作り込めます。

  4. 譲渡型賃貸契約の可能性 10年滞納無く借り続けることで不動産を無償譲渡される「譲渡型賃貸契約」のオプションは、将来的に資産形成に繋がる大きなメリットです。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 住居専用地域での民泊許可 「住居専用地域」での民泊は、新法民泊（180日制限）に限定される可能性が高く、自治体（岐阜市）の条例や、オーナーの許可がどの程度の運用を想定しているかを明確にする必要があります。簡易宿所（旅館業法）の取得はほぼ不可能です。

  2. 大規模なDIY・改修コスト 「リフォーム前のお値打ち家賃」であることから、給湯器や水回り以外の部分（内装、断熱、電気容量など）で大規模な改修が必要となる可能性が高く、DIYのスキルや費用が不可欠です。

  3. 立地 岐阜駅から徒歩分数記載がなく、車移動が前提となる立地です。集客は、地域観光やイベント、または広さ・価格重視の団体客に特化する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の法令上の許可 「住居専用地域」での民泊利用の具体的な条件（新法民泊180日のみか、それ以上の運用が可能か）を、大家と行政書士を通じて最優先で確認してください。

  2. DIY・改修の範囲と費用 「リフォーム予定」以外の、断熱材の入れ替え、間取りの変更、電気容量の増設、インターネット環境の整備など、民泊に必要な改修の範囲と概算費用を算出し、初期投資に織り込んでください。

  3. 譲渡型賃貸契約の詳細 将来的な不動産譲渡の条件（家賃1万円アップ時の賃貸借契約書への記載、10年後の名義変更の法的手続き、譲渡にかかる諸費用など）について、詳細な書面を要求し、法律専門家に相談してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大10名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：25,000円（BBQ・ペット可の付加価値を考慮）

  • 稼働率：40%（地方の大型物件、新法民泊180日制限を前提）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 最大稼働日数：180日

  • 年間売上予測（新法180日運用）：1,800,000円

    • （25,000円/泊 × 180日 × 40%）

  • 年間コスト合計：2,243,000円

    • 年間家賃（税込）：528,000円（44,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：540,000円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費・浄化槽清掃費等）：1,175,000円（約97,916円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：-443,000円

 

💡 収益性改善シミュレーション（ADR向上）

 

  • ADR目標：35,000円（BBQ・ペット可・超大型の強みを活かす）

  • 年間売上予測（ADR3.5万円）：2,520,000円

  • 年間コスト合計：2,459,000円（運営費が増加）

  • 想定年間営業利益：61,000円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約100万円

    • 内訳：初期契約費用（仲介手数料等ゼロ）、許認可/消防設備費（約20万円）、家具家電・備品代（約80万円 ※DIY自作前提）

  • 投資回収期間：約16.4年

    • （100万円 ÷ 6.1万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 譲渡型賃貸契約プランの選択：

    • 収益性は低いものの、譲渡型プラン（家賃1万円アップ）を選択し、家賃を「将来の物件購入費用」と捉えることで、長期的な資産形成を目的とした運用に切り替えます。

  2. 高単価コンセプトの徹底：

    • 庭でのBBQ、ペット無料という付加価値を最大限に活かし、ADRを最低でも35,000円以上に設定し、赤字を回避できるレベルまで単価を引き上げる必要があります。

  3. 地域のスポーツ・イベント需要の取り込み：

    • 岐阜はプロスポーツチームの本拠地や大型イベントの開催地となることがあります。周辺のイベントカレンダーを確認し、その時期に合わせた高単価プランを集中して投入します。

  4. DIYによるコスト抑制：

    • 業者に頼らず、オーナー自身で可能な限りのリフォームを行うことで、初期投資を上記シミュレーションの100万円以下に抑えることを目指します。

カテゴリ： tokai, gifu