物件情報（民泊利用時）
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所在地：北海道札幌市北区北三十二条西２
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交通アクセス：地下鉄南北線「北３４条駅」徒歩2分
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賃料（事業用・税別）：月額 55,000円
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管理費・共益費（事業用・税別）：月額 3,000円
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合計固定費（事業用・税込）：63,800円/月
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（55,000円 + 3,000円）× 1.1 = 63,800円
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初期費用：
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敷金：1ヶ月分（5.5万円） / 礼金：1ヶ月分（5.5万円）
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面積・間取り：35㎡ / 1LDK（鉄筋コンクリート4階建の最上階）
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築年月：2016年3月築（築10年）
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特記事項：民泊相談可、駅徒歩2分、ネット使用料不要、ペット相談可、システムキッチン、エアコン、灯油暖房、フリーレント1ヶ月相談可
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 駅徒歩2分、築10年、ネット無料という、ゲストの利便性と事業者のコスト効率を両立できる最高の条件が揃っています。固定費が月額6.38万円と安価であり、札幌エリアの安定した集客力と合わせ、非常に高い収益性と低リスクを実現できる優良物件です。
【メリット】
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圧倒的な立地と築浅の優位性 地下鉄駅徒歩2分というアクセスは、札幌観光の拠点として極めて強力です。築10年と新しく、設備（エアコン、システムキッチンなど）も充実しています。
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コスト効率の高さ 月額固定費が低く、さらにネット使用料が無料であるため、ランニングコストを大幅に削減できます。
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多用途対応の間取り 35㎡の1LDKは、カップル、少人数ファミリー（最大3名）、または長期滞在のビジネス客など、幅広い層の需要に対応しやすい間取りです。
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敷金礼金が安い 敷金礼金が各1ヶ月分であり、初期投資を抑えられます。
【デメリット（ここが重要）**
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灯油暖房の使用 北海道では一般的ですが、ゲストにとって灯油暖房（FF式ストーブ等）の操作や給油（必要であれば）が煩雑になる可能性があるため、操作説明を明確にする必要があります。
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冬期の除雪・管理 冬期間は、物件周辺や駐車場へのアクセス確保のため、除雪作業が必要となる可能性があり、運営コストや管理体制を考慮する必要があります。
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民泊許可の種類 マンションであるため、管理組合の規約が最優先されます。オーナーが民泊を許可していても、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が可能か、または新法民泊（180日制限）に限定されるのかを明確にする必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊事業の法令上の許可 鉄筋コンクリート造のマンションで、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が可能か（特に管理規約の確認）、あるいは新法民泊（180日制限）に限定されるのかを、行政書士を通じて確認してください。
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ネット無料の確認 「ネット使用料不要」が民泊利用時にも適用されるか、速度・容量制限がないかを大家を通じて確認し、集客の目玉として活用できるようにしてください。
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灯油暖房の運用方法 灯油代の請求方法（定額か実費か）や、ゲストへの操作方法、灯油切れ時の対応など、冬期運営に関する詳細を明確にしてください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大3名収容）
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宿泊単価（ADR）：13,000円（駅近・築浅・ネット無料の優位性を考慮）
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稼働率：70%（札幌の安定した観光需要を目標）
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運営経費率：売上の30%
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年間売上予測：3,321,500円
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月間平均：276,791円
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年間コスト合計：2,501,900円
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年間家賃（税込）：765,600円（63,800円/月）
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年間運営費（売上の30%）：996,450円
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年間その他費用（光熱費・雑費・灯油代等）：740,000円（約61,666円/月を想定）
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想定年間営業利益：819,600円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約200万円
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内訳：初期契約費用（敷金礼金等約30万円）、許認可/消防設備改修費（約40万円）、家具家電・備品代（約130万円）
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投資回収期間：約2.44年
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（200万円 ÷ 81.96万円/年）
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改善アイデア
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「長期滞在・ビジネス」コンセプトの導入：
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ネット無料、システムキッチン、LDKという快適な間取りを活かし、札幌でのワーケーションや長期出張のビジネス層をターゲットに特化します。
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ペット可の優位性の活用：
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ペット相談可という点をアピールし、ペット連れの旅行客というニッチ市場を積極的に取り込み、ADRを上乗せします。
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フリーレントの最大限の活用：
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「フリーレント1ヶ月」が相談可能であるため、これを最大限に活用し、初期の改修・内装準備期間の家賃をゼロにすることで、初期投資の回収を早めます。
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