民泊物件  ·  30日 11月 2025

【兵庫・丹波篠山】賃料20万円で始める「一棟貸し古民家風」民泊戦略！123㎡/5LDKで高付加価値運用

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100475379047/

  • 所在地：兵庫県丹波篠山市山内町

  • 交通アクセス：JR福知山線「篠山口駅」徒歩61分（車でのアクセス推奨）

  • 賃料（事業用・税別）：月額 200,000円

  • 管理費・共益費：なし

  • 合計固定費（事業用・税込）：220,000円/月

    • 200,000円 × 1.1 = 220,000円（事業用として消費税が加算されると想定）

  • 初期費用：

    • 敷金：なし / 礼金：3ヶ月分（60万円）

  • 面積・間取り：123.33㎡ / 5LDK（木造2階建）

  • 築年月：1983年12月築（築42年）

  • 特記事項：民泊可能物件、敷金不要、和モダンな佇まい、事務所利用相談、即入居可

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 丹波篠山という観光エリアでの一棟貸し、かつ民泊利用が公認されている広々とした邸宅という点で、地方型民泊としては理想的な物件です。固定費は高いものの、敷金不要で初期費用が抑えられ、一棟貸しならではの高い客単価（ADR）を設定しやすい優位性があります。ただし、駅から遠く、集客は地域観光や車でのアクセスに大きく依存します。

 

【メリット】

 

  1. 民泊利用の明確な許可 募集時点で民泊可能と謳っているため、賃貸契約に関するトラブルリスクが低く、事業化しやすいです。

  2. 一棟貸しとしての高いポテンシャル 123㎡の5LDK、和モダンの内装、広々としたリビングは、最大8～10名程度の多人数を収容でき、グループやファミリー層に高単価で訴求できます。

  3. 敷金ゼロで初期費用を抑制 敷金が不要なため、初期契約時のキャッシュアウトが、礼金3ヶ月分と事務手数料程度に抑えられます。

  4. 閑静な立地 閑静な立地は、騒音トラブルのリスクを軽減し、ゆったりとした滞在を求めるゲストの満足度を高めます。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 高額な固定費と初期投資 月額22万円（税込）の固定費は、地方物件としては高額であり、礼金も3ヶ月分と高いため、損益分岐点が高く設定されます。

  2. 圧倒的な駅距離 最寄りの篠山口駅から徒歩61分と、公共交通機関でのアクセスは非現実的です。車でのアクセスと駐車場（記載なしだが確保の必要あり）が事業の生命線となります。

  3. 築42年の木造戸建 内装はリフォームされている可能性もありますが、築42年という古さから、水回りや断熱性に関する修繕費、また、消防法上の要件をクリアするための改修費用（木造2階建ての簡易宿所要件）が高くなる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 駐車場と送迎の可否 ゲスト用の駐車スペース（複数台）の有無と、確保方法を大家に確認してください。また、駅からの送迎サービス提供の可能性も検討してください。

  2. 民泊事業の許認可 丹波篠山市の条例に基づき、簡易宿所（旅館業法）の許可取得が可能か、特に消防法上の要件（消火設備、避難経路）をクリアするための費用と、大家の協力体制を明確にしてください。

  3. 修繕費用の負担 築42年のため、給湯器や水回り設備の故障リスクがあります。契約書で、経年劣化による修繕費用を大家と借主のどちらが負担するのかを明確に定めてください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大8名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：35,000円（一棟貸し・古民家風という高付加価値を考慮）

  • 稼働率：50%（地方の一棟貸しとしては妥当な目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：6,387,500円

    • 月間平均：532,291円

  • 年間コスト合計：5,285,250円

    • 年間家賃（税込）：2,640,000円（220,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：1,916,250円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：729,000円（約60,750円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：1,102,250円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約460万円

    • 内訳：礼金等契約費用（約90万円）、許認可/消防設備改修費（約200万円）、家具家電・備品代（約170万円）

  • 投資回収期間：約4.17年

    • （460万円 ÷ 110.225万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「地域体験型」コンセプトの導入：

    • 丹波篠山の**「黒豆」「栗」「猪肉」**などの特産品と連携し、食材を使ったBBQや料理体験、農家体験などのアクティビティを組み込むことで、単なる宿泊施設ではなく「旅の目的地」としてブランディングし、高ADRを実現します。

  2. 平日の稼働率向上：

    • 平日の稼働率を上げるため、企業のオフサイトミーティングや合宿、ワーケーション需要をターゲットにした法人契約のプランを設計します。

  3. 内装の「和モダン」ブランディング強化：

    • 写真に写っている和室や木目調をさらに活かし、丹波焼などの伝統工芸品を装飾に取り入れることで、古民家風の雰囲気を高め、ターゲット層（特にインバウンド富裕層）への訴求力を強化します。

カテゴリ： kansai, hyogo