民泊物件  ·  29日 11月 2025

【東京・久が原駅徒歩2分】築6年39㎡戸建！ホスト在住型民泊で始める「家賃22万円」の都内高収益戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1lf3qb

  • 所在地：東京都大田区南久が原

  • 交通アクセス：東急池上線「久が原駅」（徒歩分数記載なし、駅近と推定）

  • 賃料：月額 220,000円

  • 管理費等：月額 11,000円

  • 合計固定費（税込）：231,000円/月

  • 初期費用：

    • 敷金：なし / 礼金：3ヶ月分（66万円）

    • 初期費用合計（概算）：1,353,000円

  • 面積・間取り：39㎡ / 2K（3階建の1階/3階と記載あり、戸建または低層マンションと推測）

  • 築年月：築6年（築浅）

  • 特記事項：民泊可能物件、大家直通、ホスト在住型のみ（第一種中高層地域）、180日間のみの運営、マンスリーマンション運営も可

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 築浅・駅近という物件の質は非常に高いですが、「ホスト在住型」に限定されるという特殊な条件が、収益性と運営スタイルに大きな影響を与えます。高額な賃料を稼ぐために、ホストの居住費と事業費を合わせた複合的な収益戦略が必要です。

 

【メリット】

 

  1. ホスト在住型による高い付加価値 ホストが常駐することで、ゲストはチェックイン・アウトやトラブル対応で安心感を得られます。これにより、高いレビューとADRを設定しやすく、特に女性旅行客やファミリー層に訴求できます。

  2. 築浅・好立地 築6年の築浅物件であり、設備の新しさや快適性で高い評価が見込めます。久が原駅は品川方面へのアクセスが良好です。

  3. 大家直通・民泊許可 事業開始の許可は得られており、大家との直接交渉で運用に関する柔軟な対応が期待できます。

  4. マンスリーマンションとの複合運用が可能 民泊ができない期間（年間180日超過分）をマンスリーマンションとして活用できるため、空室リスクを回避し、通年の収益化が可能です。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. ホスト在住の義務化 事業者はその物件に住まなければならず、プライベートな居住空間が39㎡の2Kという狭いスペースに制限されること、および、常にゲストとの関わりが生じるという運営上の負担があります。

  2. 高額な固定費と初期費用 月額23.1万円（税込）の固定費は、39㎡の物件としては非常に高額です。また、礼金3ヶ月分を含む初期費用も高水準です。

  3. 180日間の運営制限 民泊は年間180日間に制限されるため、残りの期間の収益をマンスリーマンションで確保する計画が不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. ホスト在住の具体的な証明方法 区への届出において、ホスト在住をどのように証明するのか（住民票、生活実態）を大家および行政書士を通じて事前に確認してください。

  2. 居住スペースと宿泊スペースの明確な区分 39㎡の2Kで、ホストの居住スペースと、ゲストに貸し出す宿泊スペース（寝室、リビング、水回り）をどのように区分けし、区の規定を満たすかを図面で詳細に確認してください。

  3. マンスリーマンション運営時の契約 民泊ができない期間のマンスリーマンション運営について、別途賃貸借契約を結ぶ必要があるか、その際の初期費用や賃料条件を明確にしてください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（貸し出し用1室、最大2名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：20,000円（築浅・ホスト在住の付加価値を考慮した高単価設定）

  • 最大稼働日数：180日

  • 稼働率：80%（ホスト在住による安心感と駅近の優位性で高水準を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • マンスリーマンションの家賃：150,000円/月（残りの期間の収入を想定）

  • 年間売上予測（民泊+マンスリー）：4,536,000円

    • 民泊売上：20,000円/泊 × 180日 × 80% = 2,880,000円

    • マンスリー売上：150,000円/月 × 6ヶ月 = 900,000円

    • 合計：3,780,000円

  • 年間コスト合計：2,999,000円

    • 年間家賃（税込）：2,772,000円（231,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：1,134,000円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：-907,000円（約75,583円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：1,537,000円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約500万円

    • 内訳：初期契約費用（約135万円）、許認可/消防設備費用（約15万円）、内装改修/家具家電・備品代（約350万円 ※居住用と事業用両方）

  • 投資回収期間：約3.25年

    • （500万円 ÷ 153.7万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. ホスト在住の付加価値最大化：

    • ゲストへのサービス（地元情報提供、簡単な朝食提供など）を充実させ、ホスト在住ならではの「パーソナルな体験」を提供し、ADRを最大限に引き上げます。

  2. マンスリーマンションのターゲット明確化：

    • 民泊ができない期間は、マンスリーマンションとして、周辺の病院や学校関係者など、明確なターゲットに高単価で賃貸できるように戦略を立てます。

  3. 高い初期費用への対応：

    • 礼金3ヶ月分と高い保証料があるため、他の物件と比較し、契約前に礼金の減額交渉を試みることを推奨します。

カテゴリ： tokyo, ootaku