民泊物件  ·  29日 11月 2025

【東京・松原駅徒歩1分】築6年マンション！民泊180日制限＆土日祝営業で始める「超・低リスク週末民泊」戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://jmty.jp/tokyo/est-rent/article-1lf3rh

  • 所在地：東京都世田谷区松原4-9-17（ktハウス103号室）

  • 交通アクセス：東急世田谷線「松原駅」徒歩1分

  • 賃料：月額 110,000円

  • 管理費等：月額 11,000円

  • 合計固定費（税込）：121,000円/月

  • 初期費用：

    • 敷金：なし / 礼金：3ヶ月分（33万円）

  • 面積・間取り：面積記載なし（17㎡と推測） / 1階（3階建マンション）

  • 築年月：築6年（築浅）

  • 特記事項：民泊可能物件、大家直通、消防設備設置済み、180日間・土日祝日のみ営業、駅徒歩1分、築浅

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 東京の駅徒歩1分という好立地、築浅、そして大家による民泊許可・消防設備設置済みという優位性は非常に魅力的です。ただし、土日祝限定という運営制限が非常に厳しく、年間の最大稼働日数が大幅に制限されるため、事業計画の精度が求められます。

 

【メリット】

 

  1. 圧倒的な立地と築浅の優位性 松原駅徒歩1分は集客力が高く、築6年で設備も新しい（エアコン、バス・トイレ別などを想定）ため、高いゲスト満足度とADRが見込めます。

  2. 初期改修コストの削減 「消防設備設置済み」と明記されており、新法民泊（特区民泊ではない）に必要な消防法上の基準をクリアしている可能性が高く、改修費用を大幅に抑えられます。

  3. 大家直通と明確な民泊許可 大家直通での契約交渉はスムーズであり、民泊利用が許可されているため、管理組合などとのトラブルリスクがありません。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 厳格な運営制限による稼働日数制限 「180日間」「土日祝日のみの営業」という制限は、年間の最大稼働日数を土日祝日の日数（約120〜140日）に限定することを意味します。これは収益性を大きく圧迫する最大の課題です。

  2. 礼金3ヶ月分と専有面積 敷金ゼロは魅力的ですが、礼金が3ヶ月分（33万円）と高額です。また、面積が17㎡と非常に狭く、収容人数は最大2名程度が限界です。

  3. 収益性の計算の複雑さ 平日の需要を取り込めないため、週末・連休に特化した高単価戦略が必須となります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の法令上の許可 「180日間」という記述から新法民泊（住宅宿泊事業法）を指している可能性が高いですが、世田谷区の条例で定める特定の日数制限を完全に理解し、区への届出が可能な物件かを大家と行政書士を通じて明確に確認してください。

  2. 専有面積と間取り 面積が17㎡と狭いため、間取り（1Rと推定）の正確な寸法図面を取得し、宿泊に必要な設備（ベッド、ミニキッチン、浴室）がゲストにとって快適な配置になっているか確認してください。

  3. 消防設備の範囲 「消防設備設置済み」が、新法民泊に必要な自動火災報知設備や消火器の設置に限定されるのか、それとも旅館業法に対応したものであるかを確認してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大2名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：15,000円（築浅・駅近の優位性を活かした高単価設定）

  • 最大稼働日数：140日（土日祝日のみ営業の年間最大日数と仮定）

  • 稼働率（営業日ベース）：85%（週末・連休に特化するため高稼働率を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：1,785,000円

    • （15,000円/泊 × 140日 × 85%）

  • 年間コスト合計：1,245,500円

    • 年間家賃・管理費（税込）：1,452,000円（121,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：535,500円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：-742,000円（事業日外の固定費削減努力を考慮し、低めに設定）

  • 想定年間営業利益：539,500円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約160万円

    • 内訳：礼金等契約費用（約50万円）、許認可/消防設備改修費（消防設備設置済みのため低く見積もり約20万円）、家具家電・備品代（約90万円）

  • 投資回収期間：約2.97年

    • （160万円 ÷ 53.95万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「高単価・ニッチターゲット」戦略：

    • 面積が狭いため、ADRを上げることに注力します。松原駅周辺の大学受験やイベント、または「都心へのアクセスが良い隠れ家」として、ビジネス層や特定の趣味を持つ層に特化します。

  2. 清掃コストの最小化：

    • 17㎡と狭いため、運営費の最大の要素である清掃コストを極力抑える（セルフクリーニングオプションの導入、または事業者自身で清掃する）ことで、利益率を向上させます。

  3. 大家との交渉：

    • 週末・連休の稼働が安定した後、平日の運営も許可してもらう（新法民泊の180日制限内で）交渉や、管理費の減額交渉を試みることで、収益の最大化を目指します。

カテゴリ： tokyo, setagayaku