民泊物件  ·  29日 11月 2025

【京都・墨染駅徒歩5分】築113年89㎡の京町家！敷金礼金ゼロで始める「伏見の隠れ家民泊」戦略（6DK）

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1lesv8

  • 所在地：京都市伏見区藤森玄蕃町570-7

  • 交通アクセス：京阪本線「墨染駅」徒歩5分、JR奈良線「藤森駅」徒歩8分

  • 賃料（事業用・税込）：月額 88,000円

  • 管理費・共益費：なし

  • 合計固定費（税込）：88,000円/月

  • 初期費用：

    • 敷金・礼金・仲介手数料・事務手数料：すべてゼロ

    • 初回保証会社費用等：約70,400円

  • 面積・間取り：89.44㎡ / 6DK（木造2階建、和室2部屋あり）

  • 築年月：大正5年9月築（1912年9月、築113年）

  • 特記事項：民泊等利用可能、敷金礼金ゼロ、駅近、京町家・古民家、藤森神社徒歩1分、現状渡し、内覧大歓迎

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 京都の京町家という非常に付加価値の高い物件を、敷金礼金ゼロ、月額8.8万円という破格の固定費で事業化できる点は、全国屈指の「超高効率・低リスク」な民泊投資案件です。築113年という点は大規模な改修が必要となるリスクを伴いますが、その改修を上回る収益性が期待できます。

 

【メリット】

 

  1. 究極の低初期費用 敷金・礼金・仲介手数料がすべてゼロであり、事業開始の初期キャッシュアウトが、許認可/改修費に集中できます。

  2. 圧倒的な低ランニングコスト 89㎡、6DKという広さで月額8.8万円という賃料は、京都市内の物件としては破格の安さであり、損益分岐点が極めて低いです。

  3. 京町家・古民家の高い集客力 築113年の古民家は、インバウンド層にとって「特別感」と「非日常感」を提供でき、高いADRと稼働率、そして高いレビューが見込めます。

  4. 好立地と多人数収容 京阪墨染駅徒歩5分、JR藤森駅徒歩8分であり、大阪・奈良・京都の主要観光地へのアクセスが良好です。6DKの間取りは、最大8名程度を収容できます。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 築113年の老朽化と改修コスト 築113年の木造京町家であるため、断熱性、耐震性、水回り設備（浴室、トイレ、キッチン）の老朽化は避けられません。「現状の状態での貸し出し」であるため、民泊に必要な設備を整える改修費用は高額になる可能性が非常に高いです。

  2. 消防法・建築基準法のハードル 築年数が古い木造物件で簡易宿所（旅館業法）の許可を得るには、消防設備設置だけでなく、耐震補強や建物の構造的改修が必要となる可能性があり、これが最大の投資となります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 許認可取得の要件と費用 京都市の保健所および消防署に、この築113年の京町家で簡易宿所（旅館業法）の許可を得るために必要な、具体的な改修（耐震、消防、水回り）の要件と、その費用概算を専門家（行政書士、一級建築士）を通じて最優先で算出し、事業計画の最大の初期投資として位置付けてください。

  2. 建物・設備の老朽化状況 「現状渡し」であるため、内見時に雨漏り、シロアリ被害、主要な柱や梁の劣化、給排水管の老朽化状況を徹底的にチェックし、予期せぬ修繕費用のリスクを評価してください。

  3. 用途地域の確認 「民泊等」の利用が明確に許可されていることを、賃貸借契約書に明記してもらうか、重要事項説明書に記載してもらうなど、書面で保証を得てください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大8名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：30,000円（京町家・多人数収容の付加価値を考慮）

  • 稼働率：70%（伏見エリアの観光需要を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：7,665,000円

    • 月間平均：638,750円

  • 年間コスト合計：4,036,500円

    • 年間家賃（税込）：1,056,000円（88,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：2,299,500円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費・小修繕費等）：681,000円（約56,750円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：3,628,500円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約800万円

    • 内訳：初期契約費用（仲介手数料等ゼロ）、許認可/消防・耐震改修費（約550万円）、内装改修/家具家電・備品代（約250万円）

  • 投資回収期間：約2.2年

    • （800万円 ÷ 362.85万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「非日常体験」コンセプトの徹底：

    • 内装は古民家の良さを残しつつ、最新の設備（高速Wi-Fi、スマート家電）を導入し、和の雰囲気を最大限に活かした「非日常体験型」の空間を構築します。

  2. 地域連携と付加価値サービス：

    • 近隣の藤森神社や京都教育大学、伏見の酒蔵エリアと連携し、地域に根ざした体験（例：酒蔵見学ツアー、座禅体験）を提供し、単価と集客力を高めます。

  3. 修繕協力の検討：

    • 「現状渡し」であるため、改修費用の一部をオーナーに負担してもらう、または将来の家賃を控除してもらうなど、改修協力の交渉を試みることで、初期投資の圧縮を図ります。

カテゴリ： kansai, kyoto