民泊物件  ·  29日 11月 2025

【京都・丹波口駅徒歩6分】家賃13万円！7LDK/130㎡庭付き大型戸建で挑む「超広域民泊」戦略

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1leglx

  • 所在地：京都府京都市下京区

  • 交通アクセス：JR山陰本線（嵯峨野線）「丹波口駅」徒歩6分

  • 賃料（事業用・税別）：月額 130,000円

  • 管理費等：なし

  • 合計固定費（事業用・税込）：143,000円/月

    • 130,000円 × 1.1 = 143,000円

  • 初期費用：

    • 敷金：1ヶ月分（13万円） / 礼金：1ヶ月分（13万円）

    • 事業用でご利用の場合は賃料と礼金に別途消費税がかかります。

  • 面積・間取り：130㎡ / 7LDK（2階建戸建）

  • 築年月：記載なし（2階建戸建）

  • 特記事項：民泊可、庭付き、お風呂なし、2階全体リフォーム必要、大型物件

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 京都市内の駅近で130㎡/7LDKという超大型物件を、比較的安価な固定費（月額14.3万円）で借りられる点は大きな魅力です。風呂なし、2階全面リフォーム必須という大きな課題があるため、初期投資は非常に高額になりますが、その広さと部屋数を活かした多人数収容により、高収益を狙えるハイリスク・ハイリターンな案件です。

 

【メリット】

 

  1. 超大型サイズと多人数収容 130㎡の7LDKは、最大10名以上の収容が可能であり、単価の高い団体客、大家族、グループ旅行客を主要ターゲットにできます。

  2. 安価な固定費 京都市内でこの規模の物件として、月額14.3万円（税込）という固定費は非常に低く、高収益を生み出すための大きなアドバンテージとなります。

  3. 好立地 JR丹波口駅徒歩6分は、京都駅へのアクセスが良く、市内の観光スポットへの移動も容易です。

  4. 民泊許可と低敷金礼金 民泊利用が可能であり、敷金礼金が各1ヶ月分と低く、契約時の初期費用を抑えられます。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 「風呂なし」による大規模改修 「お風呂がない」という点は、宿泊施設として致命的であり、浴室の新設工事が必須となります。給排水管の引き込みや防水工事など、内装リフォームの中でも最も高額な工事が必要になります。

  2. 2階全体のリフォーム費用 2階全体のリフォームが必要であり、築年数の記載はありませんが、築古の可能性が高いです。間仕切り、断熱、内装、電気配線など、広範囲な改修費用が初期投資の大部分を占めます。

  3. 築年数と構造のリスク 築年数や構造（木造・鉄骨造など）の記載がないため、消防法や耐震性に関する要件をクリアするための費用が不透明であり、リスクが高いです。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 改修工事費用の徹底的な算出 「お風呂の新設」と「2階全体のリフォーム」にかかる費用を、専門業者（工務店）に概算見積もりを依頼し、その総額を初期投資として明確に事業計画に組み込んでください。これがこの物件の成否を分けます。

  2. 建築構造と耐震性 築年数が記載されていませんが、大規模改修が必須なため、構造（木造・鉄骨など）と耐震診断の要否を自治体や専門家に確認してください。

  3. 民泊許可の種類 簡易宿所（旅館業法）の許可取得が可能か、また、そのために必要な間取り変更や避難経路の確保について、行政書士を通じて事前に確認してください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大10名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：40,000円（大型・駅近の優位性を活かした高単価設定）

  • 稼働率：75%（京都市内の好立地を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：10,950,000円

    • 月間平均：912,500円

  • 年間コスト合計：7,821,000円

    • 年間家賃（税込）：1,716,000円（143,000円/月）

    • 年間運営費（売上の30%）：3,285,000円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費等）：2,820,000円（約235,000円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：3,129,000円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約1,030万円

    • 内訳：初期契約費用（敷金礼金等約40万円）、許認可/消防設備費（約150万円）、風呂新設・2階全面リフォーム（約700万円）、家具家電・備品代（約140万円）

  • 投資回収期間：約3.29年

    • （1030万円 ÷ 312.9万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「庭付き京町家風大型ゲストハウス」コンセプト：

    • 庭付きという要素と、リフォーム時に和の雰囲気を強調することで、大型の京町家風ゲストハウスとしてブランディングし、高単価の団体客を確実に獲得します。

  2. 改修費用を抑える工夫：

    • 2階全体のリフォームは必須ですが、浴室の新設コストを抑えるため、ユニットバスの導入や、シャワールームの設置など、費用対効果の高い方法を検討します。

  3. DIYの活用：

    • リフォームが必要な部分が多いことを逆手に取り、内装の一部をDIYで実施することで、初期投資を圧縮しつつ、物件に個性的な付加価値を加えることを検討します。

カテゴリ： kansai, kyoto