民泊物件  ·  28日 11月 2025

【名古屋・大須観音駅徒歩6分】家賃10万円で始める「平家路面店」民泊戦略！DIY可＆家賃3ヶ月無料特典付き

物件情報（民泊利用時）

 

  • URL：https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1leaic

  • 所在地：愛知県名古屋市中区松原１丁目１２−２５

  • 交通アクセス：地下鉄鶴舞線「大須観音駅」徒歩6分

  • 賃料（事業用・税別）：月額 100,000円

  • 合計固定費（事業用・税込）：110,000円/月

    • 100,000円 × 1.1 = 110,000円

  • 初期費用：

    • 敷金：1ヶ月分（10万円） / 礼金：1ヶ月分（10万円）

    • 仲介手数料：50,000円（ジモティー割引後）

    • 初期費用合計（交渉後概算）：約380,000円（※前家賃・日割家賃無料、家賃3ヶ月無料特典考慮前）

  • 面積・間取り：約40㎡ / 3DK（平家路面店）

  • 築年月：1960年12月築（築65年）

  • 特記事項：民泊もオッケー！、DIY・リフォーム自由、年内契約で家賃3ヶ月無料、現状回復費用無しOK、住居利用も可、ペット飼育可（別途費用）

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 名古屋の中心地大須観音駅徒歩圏内で、家賃3ヶ月無料とDIY自由という破格の条件は魅力的です。築古・平家の構造を活かせば、ユニークなコンセプトの民泊が実現できますが、集客力と改修費用が焦点となります。

 

【メリット】

 

  1. 名古屋中心部の好立地 大須観音駅徒歩6分は、名古屋観光やビジネスの拠点として非常に優秀であり、高い稼働率が見込めます。

  2. 初期投資を大幅圧縮する特典 家賃3ヶ月無料は、事業開始直後のキャッシュフローを大幅に改善します。この期間にDIYや許認可取得を完了できます。

  3. DIY・リフォームの自由度 オーナーがリフォームを許可しており、「現状回復費用は無しでも大丈夫」という条件は、内装に個性を出しつつ、退去時のコストを抑えられる点で強力です。

  4. 平家路面店というユニークさ 平家であるため、階段がなく、荷物の多い旅行者にとって利便性が高いです。路面店のため看板設置も自由で、視認性を活かした宣伝が可能です。

 

【デメリット（ここが重要）**

 

  1. 築65年による構造的な課題 築65年の木造平家であり、断熱性、耐震性、水回り設備の老朽化に課題がある可能性が高く、快適な宿泊環境を整えるためのDIY・改修コストは必須です。

  2. 商店街外の人通りの少なさ 「商店街の中ではありません」「人通りはあまりありません」との記載があり、路面店としての視認性を活かした集客（看板など）の効果は限定的となる可能性があります。

  3. 専有面積40㎡とやや狭い 3DKですが40㎡とやや手狭であり、最大収容人数を4～5名程度に抑える必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 家賃3ヶ月無料の適用条件 「2025年内にご契約」が条件ですが、この家賃無料期間（フリーレント）中に、民泊の許認可申請および工事を開始できるかを行政書士に確認してください。

  2. 許認可取得の難易度 築65年の木造平家で民泊（特に簡易宿所）の許認可が取得可能か、また消防法上の要件を満たすために必要な改修工事（特に平家の場合は、延べ面積による要件を確認）の費用概算を専門家に確認してください。

  3. 内装の状態とDIYの範囲 「室内写真等はありません」とあるため、内見時に水回り設備の劣化状況、床や壁の傷み具合を詳細に確認し、必要なDIY・改修の範囲とコストを明確にしてください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション

 

【前提条件】

  • 客室数：1ユニット（最大4名収容）

  • 宿泊単価（ADR）：18,000円（大須観音駅近の戸建として設定）

  • 稼働率：70%（中心部徒歩圏の好立地を目標）

  • 運営経費率：売上の30%

  • 年間売上予測：4,599,000円

    • 月間平均：383,250円

  • 年間コスト合計：3,454,000円

    • 年間家賃（税込）：825,000円（110,000円/月 × 7.5ヶ月 ※家賃3ヶ月無料特典適用）

    • 年間運営費（売上の30%）：1,379,700円

    • 年間その他費用（光熱費・雑費・修繕費等）：1,249,300円（約104,108円/月を想定）

  • 想定年間営業利益：1,145,000円

 

投資回収効率

 

  • 総初期投資額（概算）：約200万円

    • 内訳：初期契約費用（約38万円）、許認可/消防設備改修費（約80万円）、DIYリフォーム費（約40万円）、家具家電・備品代（約42万円）

  • 投資回収期間：約1.75年

    • （200万円 ÷ 114.5万円/年）

 

改善アイデア

 

  1. 「大須隠れ家」コンセプトの強調：

    • 「商店街ではないので人通りはあまりありません」というデメリットを逆手にとり、「隠れ家的なお店/宿泊施設」としてブランディングします。内装を和モダンやアンティーク調に統一し、静かな滞在を求める層をターゲットにします。

  2. 路面店としての情報発信：

    • 外部からの集客に依存するため、ホームページやOTA（予約サイト）での写真・情報提供を徹底し、内装の魅力が最大限に伝わるように注力します。

  3. 「サウナ」コンセプトの検討：

    • オーナーコメントにある通り、「サウナ」をコンセプトに取り入れることで、付加価値が高まります。ただし、サウナ設置には別途、建築基準法・消防法上の大規模な改修・確認申請が必要となり、コストと手間は大幅に増加します。

カテゴリ： tokai, aichi