物件情報（民泊利用時）
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URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13116/6986954579/00340275/x06986954579.html
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所在地：東京都豊島区西巣鴨２丁目
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交通アクセス：
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都電荒川線「庚申塚駅」徒歩1分
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ＪＲ山手線「大塚駅」徒歩12分
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賃料（民泊利用時・税別）：月額 57,000円
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管理費等（民泊利用時・税別）：月額 1,300円
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初期費用：
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敷金：500,000円（内償却3ヶ月分） / 礼金：1ヶ月分
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面積・間取り：11.95㎡ / ワンルーム（和6畳）
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築年月：1965年3月築（築60年）、鉄骨造3階建
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特記事項：民泊相談可、風呂なし・共同トイレ、2025年6月内装リフォーム済、定期借家2年
民泊適正評価
総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 都心主要駅へのアクセスの良さと破格の低固定費は魅力的ですが、風呂なし・共同トイレという構造的なハンデがあるため、ターゲット層を絞り込む必要があります。
【メリット】
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圧倒的な駅近（徒歩1分）と都心アクセス 庚申塚駅徒歩1分、山手線大塚駅徒歩12分という立地は、都内の観光・ビジネス需要を高く見込めます。都電荒川線沿線というユニークさも魅力です。
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低固定費と内装リフォーム済み 民泊賃料は税込でも約6.4万円/月と、豊島区の駅近物件としては非常に低く、2025年6月に内装リフォーム済みで清潔感が保たれています。
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定期借家契約の更新料が低い 更新事務手数料は新賃料の0.25ヶ月分と低く、長期的な運用コストが明確です。
【デメリット（ここが重要）**
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風呂なし・共同トイレ この物件の最大の課題であり、ユニットバスもないため、日本のゲストや欧米圏からのゲストの利用は極めて限定されます。ターゲットはアジア圏の若年層バックパッカーや超短期滞在のビジネス客に絞る必要があります。
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高額な初期償却費 敷金500,000円（内償却3ヶ月分）という条件は、賃料に対して高額です。総賃料の3ヶ月分（約18万円）が償却されるため、初期投資の負担が大きくなります。
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狭小な専有面積 11.95㎡は非常に狭く、快適な滞在は困難です。内装は「寝るためだけの空間」と割り切る必要があります。
契約前に確認するポイント
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風呂なし物件の運用方法 近隣の銭湯2か所の営業時間、料金、清潔感を確認し、詳細な利用ガイドをゲストに提供できるように準備してください。これが物件の大きなセールスポイントの一つになります。
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民泊事業におけるトイレの清掃頻度 共同トイレであるため、清掃頻度や管理方法について、他の居住者や管理会社とトラブルにならないよう、運営計画を事前に提出し合意を得る必要があります。
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リフォーム箇所の詳細 2025年6月リフォームの内容（特に水回り以外の壁や床）を確認し、エアコンの年式など、ゲストの快適性に直結する設備の状態をチェックしてください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大2名収容）
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宿泊単価（ADR）：8,000円（風呂なし・狭小を考慮した低価格設定）
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稼働率：88%（都心駅近の超低価格物件として高めに設定）
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運営経費率：売上の30%
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年間売上予測：2,577,600円
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月間平均：214,800円
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年間コスト合計：975,400円
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年間家賃（税込）：764,040円（63,670円/月）
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年間運営費（売上の30%）：773,280円
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年間その他費用（光熱費・水道料等）：1,030,280円（約85,856円/月を想定）
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想定年間営業利益：1,602,200円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約240万円
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内訳：敷金（50万円）、礼金（5.7万円）、初月家賃等（約10万円）、敷金償却費（約18万円）、家具家電・備品代（約150万円）
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投資回収期間：約1.5年
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（240万円 ÷ 160.22万円/年）
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改善アイデア
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「超格安・スピード」戦略：
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競合のユニットバス付き物件より大幅に安い価格を設定し、東京で「ただ寝るだけ」の空間を探している層に訴求します。
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無料サービスでハンデを補填：
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風呂なしのハンデを補うため、近隣銭湯の割引チケットや、無料の簡易朝食（パンやコーヒー）などを提供し、ゲスト体験の満足度を高めます。
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コンパクト家具で空間を最大化：
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狭さを逆手にとり、折りたたみ式テーブルや収納一体型ベッドなど、多機能な家具で空間を最大限に活用し、狭さによるストレスを軽減します。
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