物件情報
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URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100474799264/?suit=nsuusbsp20130125001
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所在地：東京都江東区北砂４
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交通アクセス：
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都営新宿線「大島駅」徒歩17分
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東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩18分
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賃料：月額 220,000円
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初期費用：
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敷金：1ヶ月分（22万円）
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礼金：なし
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契約期間：普通借家契約 2年（更新可能）
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面積・間取り：196.3㎡ / 5LDK
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築年月：1973年3月築（築53年）
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特記事項：民泊可能物件！、事務所相談可、鉄骨造
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 都内では稀に見る「低固定費・高収容人数」を実現できる物件であり、アクセスの悪さを補って余りある高収益モデルを構築できます。
【メリット】
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圧倒的な収容力と面積 196.3㎡の5LDKは、都内の民泊市場において非常に希少です。12名以上の大人数ファミリーやグループ旅行客をターゲットとでき、高い宿泊単価を設定可能です。
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面積比で見た際の賃料の安さ 坪単価に換算すると非常に安価であり、高い家賃比率で収益を上げられるため、ランニングコスト面で圧倒的に有利です。
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初期費用の低さ 礼金不要、敷金1ヶ月分のみであり、家賃が高額な割に賃貸契約の初期費用を低く抑えられます。
【デメリット（ここが重要）**
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駅からのアクセスが非常に悪い 最寄り駅から徒歩17分は、観光客にとって大きなマイナス要因であり、価格設定をシビアにするか、集客で不利になる可能性があります。
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古い集合住宅特有のリスク 築53年の鉄骨造マンションであり、近隣住民とのトラブル（騒音など）や、設備の老朽化による故障リスクを考慮する必要があります。
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内装と家具の初期投資が高額 196㎡の面積に見合った内装工事（必要な場合）や、10名以上の宿泊に対応できる家具・寝具・備品の購入には、一般的な民泊物件の数倍の費用（500万円程度）を見積もる必要があります。
契約前に確認するポイント
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管理組合および住民との調整 マンション（集合住宅）であるため、民泊事業を行うにあたり、管理組合や他の住民から許可を得ているか、具体的な民泊のルール（ゴミ出し、騒音規制など）を確認する必要があります。
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簡易宿所の取得可否 この広さであれば、住宅宿泊事業法（180日制限）ではなく、収益最大化のため簡易宿所の許可取得を目指すべきです。物件の構造や消防法上の要件を満たせるかを、専門の行政書士を通じて事前に調査してください。
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事業用賃貸としての消費税 賃料22万円に対し、事業用として消費税10%が加算され、実質的な月額固定費は242,000円になることを織り込んでください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション（箇条書き）
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大12名収容）
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宿泊単価（ADR）：45,000円（大型グループ向け）
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稼働率：75%（アクセスの悪さを反映し、都内平均より低めに設定）
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年間売上予測：12,330,000円
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月間平均：1,027,500円
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年間コスト合計：7,219,500円
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年間家賃（税込）：2,904,000円（24.2万円/月）
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年間運営費（清掃、手数料、光熱費等）：4,315,500円（売上の35%を想定）
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想定年間営業利益：5,110,500円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約546万円
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内訳：敷金、初月家賃（税込）、家具家電・備品代（約500万円）
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投資回収期間：約1.07年
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（546万円 ÷ 511.05万円/年）
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改善アイデア
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送迎サービスの付帯：
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アクセスの悪さを解消するため、最寄り駅（大島駅など）や東京駅などから物件までの有料送迎サービスを提供することで、ゲストの利便性を高め、高評価に繋げます。
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ターゲットを特定：
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大島駅からのアクセスが容易な**TDR（ディズニーリゾート）**への旅行者をターゲットに絞り、「ディズニーリゾートまで楽々アクセス可能な大型ファミリー向け」として打ち出し、集客力を強化します。
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内装コンセプトの明確化：
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196㎡の広さを活かし、リビング・ダイニングを広くとった「大人数がくつろげる共有スペース」を強調したデザインにすることで、宿泊体験の価値を高めます。
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