物件情報
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URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100474660357/?suit=nsuusbsp20130125001
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物件名：京島三丁目戸建
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所在地：東京都墨田区京島３
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交通アクセス：東武伊勢崎線「曳舟駅」徒歩10分
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賃料：月額 121,000円
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初期費用：
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敷金・礼金：それぞれ1ヶ月分（12.1万円 / 12.1万円）
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契約期間：普通借家契約 2年（更新可能）
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面積・間取り：37.22㎡ / 2K
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築年月：1961年10月築（築65年）
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特記事項：民泊可能戸建て！、即入居可
民泊適正評価
総合評価：★★★★☆（4.5/5.0） 都内一等地に近いエリアで、圧倒的に固定費が低く、高い集客力と収益効率を両立できる稀有な物件です。
【メリット】
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都内では破格の低固定費 賃料12.1万円は、墨田区の好立地で戸建という条件を考えると、民泊利用の固定費として非常に低く、収益のベースラインが安定します。
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東京屈指の高需要エリア 墨田区は、観光客にとって東京スカイツリーや浅草へのアクセスが容易なため、民泊の平均稼働率・単価ともに高水準を保っています。
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戸建のプライバシー性 マンションと異なり、騒音やプライバシーの問題が少なく、ファミリーや小さなグループ旅行者に強くアピールできます。
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投資回収期間が極めて短い 賃料が低く、初期費用が敷金・礼金のみと抑えられるため、家具家電費用を含めても、わずか1年強での投資回収が可能です。
【デメリット（ここが重要）**
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築65年の木造構造 耐震性や断熱性が低いことが懸念されます。冬季の光熱費が増える可能性や、近隣住民との騒音トラブルリスク（遮音性の低さ）がデメリットとなります。
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賃料に消費税が加算される 民泊利用（事業用）となるため、月額賃料に消費税10%が上乗せされ、実質固定費は133,100円になります。
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コンパクトな間取り（37㎡の2K） 大人数（5名以上）の収容は難しいため、ターゲットを4名以下のファミリーやカップルに絞り、コンパクトで使いやすい空間デザインが必須となります。
契約前に確認するポイント
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民泊事業に関するオーナーの意向 「民泊可能」とありますが、旅館業法（簡易宿所）での営業を認めているか、それとも住宅宿泊事業法（180日制限）のみに限定しているかを確認してください。収益最大化には簡易宿所の許可が不可欠です。
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ライフラインの更新状況 築65年のため、給湯器やガス、電気などのインフラが最近更新されているかを確認してください。古い設備は故障リスクが高く、急な出費につながる可能性があります。
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内装の状態とリフォームの可否 写真がないため、現状の内装の状態を確認し、レトロコンセプトを活かしたリフォーム（低コストな壁紙・床材の変更など）がどこまで可能か、承諾を得る必要があります。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション
【前提条件】
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客室数：1棟（最大4名収容のコンパクト利用）
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宿泊単価（ADR）：18,000円
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稼働率：80%（墨田区の高需要を考慮）
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年間売上予測：5,184,000円
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月間平均：432,000円
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年間コスト合計：3,632,400円
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月間家賃（税込）：133,100円
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月間運営費（清掃、手数料、光熱費等）：199,600円
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想定年間営業利益：1,551,600円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約190万円
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内訳：敷金礼金、保証料、初月家賃、家具家電備品代（約150万円）
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投資回収期間：約1.22年
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（190万円 ÷ 155.16万円/年）
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改善アイデア
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「昭和レトロ」コンセプトの徹底：
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築古をデメリットにせず、レトロな家具や小物を配置し、「昭和の東京の下町ステイ」というコンセプトを明確化します。特に欧米圏やアジア圏の観光客に響くデザインで、高単価を維持します。
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清掃の効率化と自前化：
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利益率を高めるため、清掃業者への依存度を下げ、可能な限り自前で清掃を行う、または周辺のパートタイマーを雇用し、清掃コストを売上の8%以下に圧縮します。
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中長期滞在の割引導入：
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年間を通しての安定稼働を目指し、7泊以上や1ヶ月以上の予約に優遇割引を設定します。これにより、回転率が下がるものの、清掃コストやOTA手数料の割合が下がり、利益率が向上します。
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