物件情報
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所在地：愛知県碧南市東浦町
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交通アクセス：名鉄三河線「碧南中央駅」（徒歩分数記載なし）
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賃料（事業用/税込）：
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家賃：59,000円（+消費税5,900円）= 64,900円
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駐車場：5,000円（1台でも4台でも）
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合計固定費（税込）：69,900円/月
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初期費用：
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敷金・礼金：なし
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清掃費：賃料1ヶ月分（59,000円）
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契約期間：詳細記載なし（1年以内の解約金あり）
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面積・間取り：63㎡ / 2LDK（平屋戸建）
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築年月：築46年
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特記事項：民泊用・事業用 相談可、敷金・礼金なし、駐車場4台可能（5,000円/月）、DIY相談可、水回りリフォーム済み（2020-2023年）
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 地方都市での運用ですが、家賃の安さ、敷金礼金ゼロ、駐車場4台格安という初期投資とランニングコストの低さが最大の強みです。DIY可能で内装の自由度も高く、非常に高効率な投資モデルです。
【メリット】
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ランニングコストと初期投資が極めて低い 固定費は駐車場代込みで約7万円/月と破格であり、敷金礼金ゼロのため、事業開始のリスクを最小化できます。
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駐車場4台無料に近い格安設定 1台でも4台でも5,000円という設定は、車での多人数グループ集客において、圧倒的なアドバンテージとなります。
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水回りリフォーム済みで安心 築46年ですが、水回り設備が新しく交換されているため、初期の設備投資や故障リスクを抑えられます。
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DIY可能でコンセプト作成が容易 DIYが可能であり、地域の特性（例：海辺の街）やターゲット層に合わせた内装を低コストで実現できます。
【デメリット（ここが重要）**
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地方都市特有の観光需要の波 碧南市は名古屋などの主要観光地から離れており、稼働率が不安定になる可能性があります。週末や長期休暇に特化した集客戦略が必要です。
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築46年の木造構造 木造の築古平屋であるため、遮音性や断熱性が低く、近隣への騒音配慮や冬季の光熱費増加に注意が必要です。
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1年以内の解約金 1年以内に退去する場合、家賃1ヶ月分の解約金が発生します。事業のテスト運用期間を長く確保することが推奨されます。
契約前に確認するポイント
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民泊許可の具体的な条件 愛知県内での旅館業法または住宅宿泊事業法（180日制限）の許可取得について、この平屋の構造や周辺環境が要件を満たしているかを、行政書士を通じて事前に確認してください。
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DIYの範囲と原状回復 DIYが可能ですが、「大規模な工事は事前に相談」「かかった費用は入居者持ち、退去時に請求不可」とあるため、退去時に原状回復が必要な範囲を契約前に明確に合意しておく必要があります。
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駐車場の詳細と利用規約 4台分の駐車スペースが、戸建の敷地内にあるのか、近隣にあるのか、また民泊利用における利用規約の詳細を確認してください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション（箇条書き）
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大5名収容）
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宿泊単価（ADR）：18,000円（ファミリー向け・格安駐車場込み）
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稼働率：50%（地方都市の観光需要を考慮し、保守的に設定）
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運営経費率：売上の30%
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年間売上予測：3,285,000円
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月間平均：273,750円
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年間コスト合計：2,156,000円
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年間家賃＋駐車場（税込）：838,800円（69,900円/月）
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年間運営費：985,500円（売上の30%）
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年間その他費用（光熱費・雑費等）：331,700円（約27,641円/月を想定）
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想定年間営業利益：1,129,000円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約150万円
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内訳：初期費用（清掃費、保証料等約15万円）、家具家電・備品代（約100万円）、DIY・内装費（約35万円）
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投資回収期間：約1.33年
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（150万円 ÷ 112.9万円/年）
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改善アイデア
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「低価格・多人数」の車利用者に特化：
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駐車場4台無料を最大の売りにし、近隣の工場見学、イベント、または三河湾でのマリンレジャー客など、車で移動するターゲットに集中します。
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DIYでコスパの高い空間演出：
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DIYの自由度を活かし、流行の北欧風やインダストリアルデザインなどを低コストで実現します。SNS映えする内装にすることで、地方物件の集客力を底上げします。
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中長期滞在の割引強化：
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固定費の低さを武器に、週単位、月単位の長期滞在割引を設定し、平日の稼働率を安定させます。
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