物件情報
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URL：https://suumo.jp/chintai/bc_100473678486/?suit=nsuusbsp20130125001
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所在地：東京都立川市柴崎町２
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交通アクセス：ＪＲ中央線「立川駅」徒歩7分
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賃料・管理費：月額 42,000円（管理費2,000円込）
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初期費用：
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敷金・礼金・保証金：すべてなし
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その他初期費用：退去時クリーニング費用40,000円
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契約期間：普通借家 2年（更新可能）
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面積・間取り：16㎡ / 1R（洋6.5）
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築年月：1981年4月築（築45年）
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特記事項：民泊相談可！、事務所相談可、最上階、角住戸
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 立川駅近という好条件と、極めて低い固定費・初期費用により、都内郊外型の民泊物件として最高レベルの「投資回収効率」を誇ります。
【メリット】
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初期投資リスクが極限まで低い 敷金・礼金・保証金が全て不要なため、投資元本は家具家電購入費と初月費用のみ。回収期間が非常に短く、投資家のリスクを最小限に抑えられます。
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圧倒的な低固定費 民泊利用による消費税加算後も月額約4.62万円と、都内駅近では考えられない安さであり、収益のベースラインを安定させます。
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立川駅の高い利便性 JR中央線沿線のターミナル駅であり、新宿・東京へのアクセス、また多摩地域への広域アクセスも良好で、ビジネス客やイベント参加者など、安定した需要が見込めます。
【デメリット（ここが重要）**
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狭小な専有面積 16㎡の1Rは、長期滞在や荷物が多いゲストには不向きであり、高い宿泊単価の設定は困難です。ターゲットを「1〜2名の短期滞在者」に限定する必要があります。
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築45年の木造アパート 遮音性や断熱性が低く、隣室からの騒音や、ゲストによる騒音トラブルのリスクが高いです。また、冬場の光熱費が高くなる可能性があります。
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事業用賃貸としての消費税加算 賃料（4万円）と管理費（2千円）に消費税10%が加算され、実質的な月額固定費は46,200円になります。
契約前に確認するポイント
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騒音トラブル対策 木造アパートの角部屋であるため、内見時に隣室との壁の厚さや防音性を確認し、騒音に関するゲストへの注意書きを徹底する計画が必要です。
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民泊事業の認可範囲 立川市では民泊新法（180日制限）が基本ですが、オーナーが簡易宿所（365日営業）の取得を認めているか、諸条件を確認してください。
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設備の老朽化 エアコンや給湯器など、主要な設備の年式を確認し、故障による急な修繕費が発生しないよう、初期段階で交換が必要か検討してください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション（箇条書き）
【前提条件】
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客室数：1室（最大2名収容のコンパクト利用）
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宿泊単価（ADR）：9,000円（立川駅近、狭小物件として現実的な単価）
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稼働率：75%（駅近の利便性を考慮）
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年間売上予測：2,430,000円
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月間平均：202,500円
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年間コスト合計：1,404,900円
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年間家賃（税込）：554,400円（46,200円/月）
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年間運営費（売上の35%想定）：850,500円
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想定年間営業利益：1,025,100円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約70万円
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内訳：初期費用（約13万円）、家具家電備品代（約57万円）
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投資回収期間：約0.68年
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（70万円 ÷ 102.51万円/年）
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改善アイデア
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「ソロ旅・ビジネス」に特化：
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ターゲットを「出張・ビジネス利用」や「ソロ（一人旅）」に特化し、周辺の飲食店やイベント情報を提供することで、競合との差別化を図ります。
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スマートロックとセルフチェックインを導入：
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駅近の利便性を活かし、セルフチェックインシステムを導入することで、人件費を削減し、高効率な運営を徹底します。
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清掃の自前化でコストを圧縮：
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年間利益を最大限に高めるため、清掃をオーナー自身（または格安のパートタイマー）が行うことで、月間2.5万円程度のコストを削減し、年間利益を130万円以上に引き上げます。
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