民泊物件  ·  26日 11月 2025

【大田区・御嶽山駅徒歩2分】駅近3LDKマンションで民泊！フリーレント2ヶ月の誘惑と「家賃に消費税」の落とし穴

物件情報

 

  • 物件名：イギー久原（4階部分）

  • 所在地：東京都大田区東嶺町

  • 交通アクセス：

    • 東急池上線「御嶽山駅」徒歩2分

    • 東急池上線「久が原駅」徒歩10分

    • 東急池上線「雪が谷大塚駅」徒歩11分

  • 賃料：月額 180,000円（管理費 5,000円）

  • 契約条件：

    • 礼金：なし（事務所・民泊利用の場合は1ヶ月分UP）

    • 敷金：2ヶ月分（360,000円）

    • 特記事項：フリーレント2ヶ月、初期費用カード決済可

  • 契約期間：普通借家 2年（更新可能）

  • 面積・間取り：50.66㎡ / 3LDK

  • 築年月：1987年3月築（築39年）

  • 備考：事務所利用相談（礼金1ヵ月UP）、民泊相談可（消費税加算）、エアコン4台、ルーフバルコニー、最上階

  • https://suumo.jp/chintai/bc_100473844539/

 

民泊適正評価

 

総合評価：★★☆☆☆（2.5/5.0） 立地の良さと初期費用の低さは大きな魅力ですが、ランニングコスト構造が収益を圧迫し、投資回収に時間がかかる「薄利多売型」の物件です。

 

【メリット】

 

  1. 駅からのアクセスが抜群 徒歩2分という立地は、都心へのアクセスや空港（羽田）への移動を考えると、利用者にとって非常に魅力的です。集客に直結する最大の武器です。

  2. 初期費用と設備が良い フリーレント2ヶ月分があるため、初期費用を大幅に抑えられます。また、エアコン4台、システムキッチン、追焚機能付きなど、生活に必要な設備が整っているため、内装工事費を家具購入費のみに抑えられます。

  3. 普通借家契約 定期借家ではないため、原則として契約更新が可能な点が、投資回収期間を確保する上で大きな安心材料となります。

 

【デメリット（ここが重要）】

 

  1. 賃料に消費税が加算される 民泊利用は「住宅」ではなく「事業用」と見なされるため、月々の賃料（18.5万円）に消費税が上乗せされます。これにより、固定費が約2万円/月増加し、利益を大きく圧迫します。

  2. エレベーターなしの4階 築39年の建物でエレベーターがない4階（最上階）であるため、旅行客（特に子連れや高齢者）には不便であり、ネガティブなレビューにつながる可能性があります。

  3. 3LDKの間取り効率 50㎡で3LDKは、各部屋が非常に狭いことを意味します。大人数の利用をターゲットにする場合、圧迫感がないような家具配置やデザインの工夫が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 消費税加算のタイミングと期間 「民泊相談可（消費税加算）」とありますが、旅館業法許可取得前から消費税が加算されるのか、契約期間中の税率変更リスクも含め、明確に確認してください。

  2. 民泊利用時の初期条件 「礼金1ヶ月UP」以外に、保証金や保証会社の利用条件、月額サポート費用（1,100円/月）が民泊利用で変わらないか、最終的な条件を書面で確認する必要があります。

  3. 水回りの劣化状況 築39年と古いため、既存の浴室乾燥機や追焚機能などの設備が正常に機能するか、また、給排水管の詰まりや水漏れリスクがないか、内見時に重点的にチェックしてください。

 

周辺地域の平均稼働率と想定収益

 

 

周辺稼働率（大田区市場）

 

  • 平均稼働率：80% （出典：大田区は空港需要が高く、都内でも安定して高稼働を維持しています。）

 

運営した場合の想定年間利益

 

【前提条件】

  • 客室数：1室（最大5〜6名収容のファミリー/グループ利用想定）

  • 宿泊単価（ADR）：20,000円

  • 稼働率：80%

1. 月間売上予測 20,000円 × 30日 × 稼働率80% ＝ 480,000円

2. 月間運営コスト（ランニングコスト）

  • 実質賃料（税・管理費込）：203,500円

  • 24時間サポート：1,100円

  • 水道光熱費・ネット代：約30,000円

  • 清掃・リネン費：約72,000円（売上の約15%）

  • OTA手数料（20%）：約96,000円

  • コスト合計：約402,600円

3. 月間営業利益（手残り） 売上 480,000円 - コスト 402,600円 ＝ 77,400円

4. 想定年間営業利益 77,400円 × 12ヶ月 ＝ 約929,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

年間92.9万円の利益に対し、初期投資（敷金、礼金、家具家電、備品代の合計：約260万円）の回収に約2.8年かかります。普通借家契約であるため、回収は可能ですが、利益率が低く、手間に対するリターンが小さいと言えます。

  1. 単価アップを徹底する ルーフバルコニーからの眺望や、駅近という強みを最大限に活かし、「ハイエンドなファミリー向け」に特化し、単価を25,000円に引き上げる必要があります。単価が上がれば、年間利益は約180万円となり、回収期間は約1.5年まで短縮されます。

  2. インバウンドと国内ファミリーの二刀流 駅近の利便性を活かし、インバウンドのグループ観光客（高単価）と、国内の地方からのディズニーランド・羽田空港利用者（安定した需要）をターゲットにし、稼働率を85%以上に維持する運営戦略が必要です。

  3. 清掃のセルフ化/効率化 近隣在住であれば、清掃・リネン費を外部委託せず、セルフクリーニングや地元パートを活用することで、月7万円以上のコスト削減が可能になります。

カテゴリ： tokyo, ootaku