物件情報
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物件所在地：京都府京都市南区
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交通アクセス：近鉄京都線「東寺駅」
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賃料：月額 140,000円
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初期費用：
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敷金：1ヶ月分（14万円）
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礼金：2ヶ月分（28万円）
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契約期間：詳細情報なし（売却も可能とのこと）
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面積・間取り：50㎡ / 3DK
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建物構造・階建：戸建 / 2階建
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特記事項：民泊可、他の用途も相談可能、多少のリフォーム必要、事業用の場合別途消費税
民泊適正評価
総合評価：★★★★☆（4.0/5.0） 京都駅・東寺という好立地、かつ戸建という希少性の高さから、改装費用をかけた分、高いリターンが見込める優良な投資案件です。
【メリット】
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世界遺産「東寺」に近い好立地 京都駅から近く、世界遺産が徒歩圏内という立地は、インバウンド観光客にとって大きな魅力です。高単価と高稼働率の維持に直結します。
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戸建・貸家という希少性 マンションと比べ、隣人トラブルのリスクが低く、ファミリーやグループの利用に適しています。京都の風情ある戸建は、特に欧米圏の観光客に人気です。
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内装の自由度が高い 「多少のリフォームが必要」であるため、ターゲット層に合わせた内装（例：和モダン、京町家風）にカスタマイズしやすく、集客力を高めることができます。
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売却も相談可能 将来的に収益を上げてから物件自体を売却し、キャピタルゲインを狙える可能性がある点も魅力です。
【デメリット（ここが重要）】
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初期リフォーム費用が必要 築年数の記載はありませんが、リフォームが必要な状態であるため、家具家電購入費とは別に、水回りや内装の改修費用（200万〜400万円程度）を計上する必要があります。
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賃料に消費税が加算される 民泊利用は事業用賃貸となるため、月額賃料14万円に消費税10%が上乗せされ、実質固定費は月15.4万円となります。
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敷金・礼金がやや高め 敷金1ヶ月・礼金2ヶ月（合計3ヶ月分）は、初期費用を圧迫する要因となります。
契約前に確認するポイント
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旅館業法または民泊新法の確認 京都市は民泊規制が厳しいため、住宅宿泊事業法（180日制限）ではなく、収益性の高い**簡易宿所（年間365日営業）**の許可が取得可能かどうかを、行政書士を通じて確認してください。
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リフォームの許可範囲 構造躯体に影響のない範囲でのリフォーム（水回り、壁紙、床材など）について、オーナーの承諾範囲を明確にし、予算を策定してください。
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物件の築年数と構造 売却も視野に入れる場合、物件の正確な築年数と構造（木造・RC）を確認し、中長期的な修繕計画を立てる必要があります。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション（箇条書き）
【前提条件】
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客室数：1棟（最大5名収容のファミリー/グループ利用）
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宿泊単価（ADR）：25,000円（古民家風コンセプトで高単価を設定）
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稼働率：80%（京都の好立地を考慮）
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運営経費率：売上の30%（清掃費、OTA手数料、消耗品費など）
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年間売上予測：7,300,000円
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月間平均：約608,333円
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年間コスト合計：5,056,000円
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年間家賃（税込）：1,848,000円（15.4万円/月）
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年間運営費：2,190,000円（売上の30%）
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年間その他費用（光熱費等）：1,018,000円（約8.48万円/月と想定）
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想定年間営業利益：2,244,000円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約450万円
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内訳：敷金礼金（42万円）、家具家電備品代（約108万円）、リフォーム・内装費用（約300万円）
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投資回収期間：約2.0年
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（450万円 ÷ 224.4万円/年）
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改善アイデア
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「京町家・古民家」を徹底したコンセプト：
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内装を徹底的に和風にこだわり、写真映えする空間を作り込むことで、ADRを30,000円まで引き上げ、ハイシーズン（桜・紅葉）の収益を最大化します。
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周辺体験サービスとの連携：
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東寺周辺の飲食店や着物レンタル店と提携し、ゲスト向け割引サービスを付帯することで、顧客満足度と集客力を高めます。
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リフォーム費用を圧縮：
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水回りなどの機能面のみを改修し、内装はDIYや低コストな和風家具で賄うことで、初期投資額を300万円以下に抑え、回収期間を1.3年程度に短縮します。
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