■物件情報
（URL）
https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1j8i03
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所在地：岐阜県岐阜市曙町2丁目9（戎町エリア）
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家賃：54,000円
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管理費：3,000円
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間取り：5DK（80.2㎡）
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築年数：35年（3階建／3階）
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交通：
・名鉄各務原線「田神駅」徒歩6分
・名鉄岐阜駅 徒歩20分
・JR岐阜駅 徒歩30分 -
敷金・礼金：なし
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フリーレント：1ヶ月
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設備：井戸水、下水、都市ガス、バス・トイレ別、温水洗浄便座、独立洗面台、エアコン、南向きバルコニー、インターネット無料 etc.
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条件：民泊・グループホーム相談可／ペット相談可／外国人・高齢者歓迎／事務所利用可
■民泊適正評価（メリット・デメリット）
▼メリット
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駅近（田神駅徒歩6分）でアクセス良好
旅行者にとって分かりやすい立地。 -
5DKで80㎡以上と広く、グループ利用に適性高
友人グループ・家族旅行に向けた民泊運営がしやすい。 -
敷金礼金なし＋フリーレント1ヶ月で初期費用が安い
民泊用途の初期投資を抑えられる。 -
ペット可・外国籍歓迎など幅広い利用が可能
▼デメリット
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井戸水のため管理・維持費が発生する
井戸ポンプの故障リスク、水質検査費などランニングコスト増。 -
エレベーターなし3階で大きな荷物の旅行客には不便
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築35年で経年劣化部分が不透明
水回り・エアコン・建具など追加修繕の可能性あり。 -
バイク・車が必須の利用客にはメリットが薄い
駐車場情報がないため、別途確保が必要。 -
周辺が観光地ではないため、民泊需要は低め
■契約前に確認するポイント
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井戸ポンプの状態・維持費・水質検査の頻度
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消防法対応（民泊用途の場合）
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隣室との音問題（5DKで多人数利用される場合）
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駐車場の有無と費用
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インターネット無料の回線速度
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リフォーム済み箇所の詳細（床・壁以外に手が入っているか）
■岐阜市の民泊 平均稼働率
AirDNA・観光統計などからの推定値：
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岐阜市中心部の稼働率：35〜45%
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一般住宅地の場合：25〜35%程度
本物件は「駅近だが観光地から離れた住宅地」のため
→ 現実的な稼働率は30%前後
■民泊運営した場合の想定年間利益
▼想定設定
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1泊単価：8,000〜10,000円（5DKだが立地を考慮して）
→ 平均 9,000円 と仮定 -
稼働率：30%
▼年間売上
365日 × 0.30 × 9,000円
= 約98万円
▼年間費用
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光熱費：20〜25万円
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清掃費：10〜12万円
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消耗品：5万円
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インターネット：年1万円程度（無料提供の場合は負担なし）
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その他（井戸設備の維持費等）：3〜5万円
→ 年間費用：約40万円
▼年間利益
約98万円 − 約40万円 = 約58万円
■利益が低い場合の改善アイデア
① 「長期滞在」に特化する
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1週間〜1ヶ月の滞在者を狙う
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井戸水のデメリットも短期客より問題になりにくい
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清掃回数が減る＝コスト削減
② グループ利用をターゲットにする
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5DKを活かした複数人利用プラン
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「5人まで同一料金」などの料金体系で差別化
→ 単価を12,000円台へ上げることが可能
③ ペット可を前面に出す
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ペット同伴可能民泊は希少で需要は高い
→ 1泊＋3,000〜5,000円の追加料金設定が可能
④ 外国人向け案内を整備
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多言語案内書
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無人チェックイン対応
→ 短期滞在者の獲得につながる
■まとめ
本物件は 家賃5.4万円・5DK・田神駅徒歩6分・民泊相談可 と、民泊運営の条件としては比較的整っています。一方で、井戸水の維持費・築35年の経年・3階階段のみといった課題もあり、収益目的なら想定稼働率を抑えた計画が必須です。
テーマを明確にした運営（ペット可・グループ向け・長期滞在向け）を行えば、年間50〜70万円の利益を狙える現実的な物件です。