■物件情報
（URL）
https://jmty.jp/toyama/est-buy/article-1lbowu
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所在地：富山県黒部市前沢（田家新エリア）
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価格：123万円
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間取り：4LDK以上（延床約260㎡）
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築年数：約74年
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構造：木造軸組工法
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階数：2階建
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付属物件：納屋、車庫
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水回り：お風呂・キッチン・トイレはリノベ済み
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最寄駅：あいの風とやま鉄道「黒部駅」
※掲載時点では片付け途中。
■民泊適正評価（メリット／デメリット）
▼メリット
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購入価格123万円と圧倒的に安い
民泊投資としては全国でもトップクラスの低価格。 -
水回りがリノベ済み
古民家民泊で最もコストがかかる部分がすでに改善済み。 -
260㎡の広い建物＋納屋・車庫付き
体験型コンテンツ（農業体験・DIY・薪ストーブ利用など）が展開しやすい。 -
自然豊かで静かな環境
都市部の喧騒から離れた「田舎体験型民泊」として差別化可能。
▼デメリット
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立地が不便
黒部駅から距離があり、観光目的の短期旅行者には不向き。 -
築74年の木造で耐震性は要確認
改修費が別途発生する可能性大。 -
冬が非常に寒い地域
断熱性能・暖房設備の強化は必須。 -
民泊需要が都市部より低い
黒部市は観光地ではあるものの、滞在拠点としての需要は限定的。
→ 収益目的だけで買う物件ではなく、テーマ性を持った運営が前提。
■契約前に確認するポイント
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建物の傾き、雨漏り、基礎の状態
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耐震補強が必要かの調査
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断熱材の有無（特に北側）
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給湯・ボイラーの状態（雪国では重要）
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下水（本下水 or 浄化槽）の種別
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民泊用途で消防設備を設置できるか
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車が必須の地域のため、駐車スペースの現況
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納屋・車庫の老朽度合い
■黒部市・富山県の民泊平均稼働率
富山県の民泊稼働率（AirDNA等のデータから推定）
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富山県平均：35〜45%
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黒部エリア：30〜40%（宇奈月温泉に近い場合はやや上昇）
本物件は前沢の山寄りの静かな場所のため
→ 現実的な稼働率は25〜35%程度
都市部よりかなり低めです。
■運営した場合の想定年間利益
黒部市の民泊の価格帯：
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古民家系：8,000〜13,000円が中心
→ 本物件はロケーションを考慮し
平均客単価：9,000円 が妥当。
▼年間売上
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稼働率：30%
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365日 × 0.30 × 9,000円
= 約985,000円
▼年間運営費
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光熱費：約25万円（冬季暖房代が高い）
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清掃費：年間約15万円
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消耗品：5万円
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固定資産税：2〜5万円想定
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その他（Wi-Fi等）：6万円
→ 年間合計：約52〜55万円
▼年間利益
約98.5万円 − 約54万円 = 約44万円
■利益が低い場合の改善アイデア
黒部市の民泊は立地だけで勝負できないため、
テーマを明確化すると利益率が大きく改善します。
①「田舎体験型」民泊にする
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薪ストーブ体験
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農業体験（畑活用）
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古民家ステイ＋地元食材体験
→ 単価が 13,000〜15,000円 に上げられる
② 長期滞在者をターゲット化
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1週間〜1ヶ月利用
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テレワーク・移住体験向け
→ 稼働率アップ＆清掃回数減で利益が増える
③ 納屋を「ワークショップスペース化」
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木工体験
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陶芸・クラフト体験
→ 都会の利用者に刺さりやすい
④ 雪国の強みを活かす
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冬の薪ストーブ体験
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雪国暮らし体験
→ 季節限定で高単価化可能
■まとめ
本物件は 価格123万円・水回りリノベ済み という点で極めて魅力的です。
ただし、立地は不便で稼働率も高くないため、
一般的な民泊より「体験型」へ振り切ることで収益を生み出すタイプの物件 といえます。
✔ 農的暮らし
✔ 田舎リトリート
✔ 移住体験
✔ 薪ストーブ＆古民家
こうしたテーマで運営するなら、
購入価格の低さも相まって十分に魅力ある投資対象です。