民泊物件  ·  24日 11月 2025

岐阜・各務原市（鵜沼）で民泊相談可の戸建て物件 — 鵜沼駅徒歩圏・庭付き3LDK、月45,000円

物件情報

  • 物件URL： https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1lapxi

  • 所在地：岐阜県各務原市鵜沼山崎町8丁目

  • 交通：名鉄新鵜沼駅 徒歩8分、JR鵜沼駅 徒歩7分

  • 賃料：45,000円／月

  • 共益費：4,500円／月

  • 間取り：3LDK

  • 建物構造：鉄骨戸建て、築約52年

  • 敷金／礼金：敷金1か月、礼金なし

  • 契約形態：定期借家（4年程度を予定、延長相談可）

  • 保証会社加入必須

  • 駐車：1〜2台相談可（＋5,000円）

  • 庭：大きな庭あり、家庭菜園可（梅・きんかん・ゆずあり）

  • 設備：LPガス、ガスキッチン（レンジ・オーブンあり）、対面キッチン、風呂、2Fキッチンからのベランダと眺望、多目的部屋（作業室・ペット室など）、倉庫小屋、自転車／バイク屋根付き置き場

  • 入居・修繕：現状渡し。補修・DIY可（借主負担）。設備の修繕費も借主負担。部分改装要相談。

  • 定期連絡：入居後、定期的な談話（電話など）に協力が必要（所有者希望）

  • 退去時：原状回復・清掃（事前相談の改造部分は復元不要可能）

  • 光熱費・通信：電気、水道、LPガス、単独浄化槽、インターネット、NHKは入居者負担

民泊適正評価

項目 評価
立地 駅徒歩7–8分と非常に利便性が高く、アクセス面で魅力。観光客や出張客、中長期滞在者をターゲットにできる。
賃料 45,000円＋共益費。固定コストを抑えられる点で運営に有利。ただし修繕・改修コストが自己負担になる可能性あり。
間取り・広さ 3LDK＋庭付き。グループ・ファミリー向けの部屋を提供できる。庭や趣味部屋付きという差別化ポイント。
設備 ガスキッチン・風呂・倉庫・多目的部屋・駐輪場など豊富。DIY改装も可能。だが、築年が古いためリフォームやメンテのコスト要。
契約条件 定期借家（4年）がネック。長期運営を見込む場合、継続性・契約更新リスクがある。修繕負担が借主にあるのは負担。
リスク要因 入居者との定期コミュニケーション必須、定期借家、浄化槽管理、古さによるトラブル可能性。
強み 家庭菜園、DIY可、ペット相談可。差別化がしやすく、長期滞在や体験型滞在を誘引しやすい。
総合評価 中〜高：固定費が低い・差別化要素強いが、契約リスク・メンテ負担も無視できない。運営戦略次第で成功可能性あり。

契約前に確認するポイント

  1. 修繕負担の範囲と見積もり
    　　現状渡しとのことなので、入居前にどこが劣化しているか、具体的な補修箇所をチェック。特に屋根、外壁、設備（ガス、給湯、浄化槽等）について、将来的なメンテ費用を見積もる。

  2. 定期借家契約の条件
    　　4年契約が基本という記載だが、「延長可かどうか」「延長時の家賃や条件変更」「借り手都合／大家都合での終了条件」を明確に契約書で確認。

  3. 浄化槽（単独浄化槽）管理
    　　下水道ではなく浄化槽という点はコスト・維持管理が発生する。清掃頻度、維持費、法的義務（点検など）を確認。

  4. 定期連絡の義務
    　　「定期的な談話（電話など）」の義務は運営オペレーションに影響。ゲスト管理を自分で行うのか、管理会社を入れるか検討。

  5. 共益費と追加費用
    　　共益費4,500円以外に、改装・追加クリーニング・設備更新などの費用がかかる可能性がある。これらを負担できるか予め確認。

  6. 保険・ライセンス
    　　民泊運営を前提にするなら、賠償責任保険（ホスト保険）や旅館業／簡易宿所の許可が必要かどうか、地域の法規を確認。

  7. 近隣・騒音
    　　戸建てかつ駅近なので静かな住宅街の可能性あり。ゲストが騒ぐと苦情が出るリスク。近隣とのトラブルを避ける運用ルール策定が必要。

周辺地域の平均稼働率

  • Gifu県（全体）のAirbnb平均稼働率は 約38％ と報告されています。 airdna.co

  • より具体的には、AirROIのGifu県レポートでも 33.5％前後 の中程度の稼働率が見られます。 airroi.com

  • 県全体の宿泊施設（ホテル等）の「収容率（宿泊施設稼働率）」統計では、県の調査で約36.8％という数字もあります。 岐阜県公式サイト

→ したがって、この物件を民泊として運営した場合、現実的な稼働率見込みは約35〜40％ 前後が妥当と考えられます。

運営した場合の想定年間利益（試算）

下記はシミュレーションです。

  1. 想定条件
    　- 稼働率：38％（月平均）
    　- 平均宿泊単価（ADR）：Gifu県の典型的なAirbnbのADRは 約$112.5（AirDNA）＝日本円で約 16,000円〜17,000円／泊（為替レートや価格調整を仮に1 USD = 150 円と見積もるなら $112.5 ≒ 約16,900円） airdna.co
    　- 清掃費・管理コスト等：仮に1泊あたり清掃1,000円、年間管理費（保険など）を合計約10万円とする。

  2. 収益計算
    　- 1年の日数：365日
    　- 稼働日数＝365 × 0.38 ≈ 139日
    　- 1泊あたり収入（ADR）＝約 16,900円
    　- 年間売上＝139日 × 16,900円 ≈ 2,349,100円
    　- 支出（仮）：
    　 ・家賃＋共益費＝（45,000 + 4,500） 円 × 12 = 594,000円
    　 ・清掃費＝1,000円 × 139回 = 139,000円
    　 ・管理・保険等：約100,000円
    　- 合計支出＝ 833,000円（概算）
    　- 年間想定利益＝2,349,100円 − 833,000円 ≈ 1,516,100円

→ 年間でおよそ150万円程度の利益が見込める試算になります。

想定利益が低い／リスクが高い場合の改善アイデア

もし計算上の利益が想定より低い、またはリスクが大きいと判断される場合、以下の改善策・対策を検討できます。

  1. 価格戦略の最適化
    　- 週末やピークシーズン（観光期など）には宿泊単価を引き上げ、平日や閑散期には割引を出す。
    　- 長期滞在（例えば1週間以上、もしくは30日以上）のゲストを誘致し、安定的な収入源を確保。

  2. 稼働率向上施策
    　- プロのホスト代行・運営会社を利用して予約管理・ゲスト対応を最適化。
    　- 清掃体制を強化し、レビューを増やして評価を上げ、リピートゲストを獲得。
    　- SNSやAirbnb以外のチャネル（VRBO、Booking.com、地元観光サイトなど）にも掲載。

  3. 差別化／価値向上
    　- 庭付きという強みを活かし、家庭菜園体験、ガーデンBBQ、季節の収穫体験プランを提供。
    　- DIY改装で「和モダン」や「レトロ風」にテーマを設け、写真映えや特徴を出す。
    　- ペット歓迎や作業部屋をアピールして、ペット連れ・ワーケーション利用者を狙う。

  4. コスト管理
    　- 浄化槽や設備のメンテナンスは定期的な予防保全を行い、急な修理を防ぐ。
    　- 保険・清掃コストは複数業者から見積もりを取って競争させる。
    　- 築古のため断熱や省エネ対策を施して光熱費を抑える。

  5. 契約リスク対策
    　- 定期借家契約の延長交渉を大家と事前に合意文書化。
    　- 契約書に「民泊運営可」の条項を明確に追加。
    　- 借主の修繕義務範囲を明確にして、将来の負担を見通しやすくする。

結論（まとめ）

この各務原市・鵜沼の戸建物件（月45,000円＋共益費）には、民泊運営の視点から見て非常に魅力的なポテンシャルがあります。駅近・庭付き・3LDKという構造は、ファミリー・グループ・長期滞在者に対して差別化できる大きな強みです。また、DIY改装による個性づくりも可能な点はプラス。

しかし一方で、定期借家契約や修繕負担、浄化槽管理などのリスクも無視できず、運営計画を甘く見積もると想定利益を下回る可能性があります。地元Gifu県の民泊市場は平均稼働率が低め（約38％）というデータもあり、これを前提に保守的な収益予測を立てるべきです。

総じて言えば、「固定コストを抑えたいが戸建て・駅近で民泊を始めたい」という方には非常に魅力的な物件。ただし、契約内容やメンテナンス・運営戦略を慎重に設計する必要があります。興味を持った場合は、大家さんと隅々まで条件交渉・確認を行い、収益性とリスクのバランスを取ることをおすすめします。

カテゴリ： tokai, gifu