■物件情報
（提供URL）https://jmty.jp/ibaraki/est-hou/article-1jeshc
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物件名：Cafune（カフネ）203号室
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所在地：茨城県神栖市田畑（ほぼ大野原エリア）
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家賃：29,000円
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管理費：3,000円
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敷金・礼金：0円
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面積：23.71㎡
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間取り：1K
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階数：1階（2階建て）
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築年数：34年（※外壁・内装フルリノベーション済）
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駐車場：1台無料（2台目可）
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設備：新品エアコン／新品温水洗浄便座／新品システムキッチン／モニターホン
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インフラ：井戸水・浄化槽・LPガス・東京電力
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特徴：ペット可、多頭飼い可、室内喫煙可、生活保護可、外国人可、民泊応相談
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交通：JR成田線 笹川駅（※車移動前提）
■民泊適正評価
◎良い点（メリット）
●圧倒的に安い家賃
月額 29,000円＋管理費3,000円＝月3.2万円は民泊運営でも大きな武器。
固定費が低ければ、低稼働でも赤字リスクが少ない。
●外装・内装フルリノベーション済
築34年ではあるものの、外壁と内装は全面リノベ済で「築浅物件のような印象」を出せる。
●駐車場無料
神栖市は完全な車社会のため、駐車場無料は民泊でも強い。
●ペット可
ペット同伴の宿泊ニーズは根強い。（特に長期滞在者）
●初期費用0円
保険約4,000円程度で入居可能。民泊用の初期投資を抑えられる。
×悪い点（デメリット）
●【最大の欠点】立地が民泊向きではない
神栖市の田畑エリアは観光地ではなく、
民泊宿泊需要は非常に低い。
宿泊客が来る可能性があるのは以下の層：
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工業団地関連のビジネス客（短期滞在）
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鹿島スタジアムの試合観戦者（限られる）
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釣り客（季節限定）
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移住検討の仮住まい
観光民泊としては弱い。
●車が必須で集客が難しい
最寄りの笹川駅は遠く、公共交通利用者はほぼ来ない。
●23㎡は短期宿泊では狭い
1Kとしては普通だが、民泊で2名利用の場合はやや窮屈。
●井戸水・浄化槽の特性
宿泊者のトラブル（臭い、水圧、水質など）につながる場合がある。
■契約前に確認すべきポイント
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「民泊応相談」が実際に許可される条件は？
→オーナーの意向、近隣クレーム対策、清掃頻度などを確認。 -
国家戦略特区民泊 or 旅館業許可が必要か？
神栖市は特区対象外のため
→民泊運営するなら旅館業（簡易宿所）を検討。 -
水回り（井戸水・浄化槽）の点検状況
苦情につながるため必ずチェック。 -
駐車場は本当に複数台利用できるか？
大きな強みのため確認必須。 -
ペット可の条件（頭数、サイズ、追加敷金の有無）
■周辺の現実的な民泊稼働率
神栖市・鹿嶋市の民泊は、観光地ではないことから稼働率は低め。
●参考値（2024〜2025の観測値）
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神栖市：20〜35％
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鹿嶋市（スタジアム周辺以外）：25〜40％
※工業団地の出張需要が発生すると一時的に50％前後になることもある。
本記事では 稼働率30％ を基準にします。
■民泊運営した場合の年間収支（現実的シミュレーション）
■前提
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稼働率：30％（年間110日）
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1泊単価：5,000円（神栖市の相場から現実的）
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売上：
5,000円 × 110日 = 550,000円／年
■年間固定費
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家賃：29,000円 × 12 = 348,000円
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管理費：3,000円 × 12 = 36,000円
固定費合計：384,000円
■変動費
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清掃費・光熱費：約20％ → 110,000円
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Airbnb等の手数料 約15％ → 82,500円
変動費合計：192,500円
■年間利益
売上 550,000円
−（固定費384,000円 + 変動費192,500円）
= −26,500円（赤字）
■利益が低い・赤字になる場合の改善策
① 1泊単価を「家具付き＋ペット可」で引き上げる
→ 7,000円／泊 まで上げられる可能性あり。
② 長期滞在（1週間〜1ヶ月）プランに振り切る
工業団地のビジネス客向け
→ 月8〜10万円で貸せることも。
③ 鹿島スタジアムの試合日に価格を上げる
→ 1泊12,000円〜でも売れることがある。
④ 多拠点居住・仮住まい向けの広告
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「移住検討者向けお試し住まい」
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「テレワーク滞在」
⑤ Airbnbではなく「マンスリープラン＋普通賃貸併用」
安定収入につながりやすい。
■総合評価
Cafune（カフネ）203号室は、家賃の安さ・初期費用ゼロ・リノベ済という点で非常に魅力的です。
しかし 観光需要が薄いエリアのため、民泊としては稼働率確保が最大の課題 となります。
●民泊単体での高収益は難しい
→ Airbnb中心の短期宿泊運営では赤字になりやすい。
●長期滞在型・工業団地のビジネス利用なら採算ラインに乗る
→ 「マンスリー民泊」なら黒字化しやすい物件です。
結論：短期民泊より、長期滞在向け民泊・ウィークリーマンスリー運用が向いている物件。