物件情報
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物件名：大西コーポ（木造・3階建）
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所在地：北海道札幌市白石区菊水元町一条１周辺
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間取り：1LDK
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専有面積：35 m²
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築年月：1979年9月（築46年3ヶ月）
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賃料：月額2.8万円＋管理費2,000円
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敷金・礼金：なし／なし
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駐車場：1台無料（2台目以降5,000円／月）
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アクセス：ＪＲ函館本線「白石駅」徒歩30分／「苗穂駅」徒歩24分
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設備・条件：バス・トイレ別、モニタ付インターホン、角部屋、駐輪場・バイク置場、ペット相談可、二人入居可、住宅兼事務所利用相談可。隣がコンビニ（セイコーマート菊水元町１条店）約49 m。
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特記事項：浴槽・水栓・ストーブ新品、初月家賃無料フリーレント１ヶ月あり。物件備考に「民泊可！」の記載あり。
- https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/01104/010H100437381993/166298004/x1010H100437381993.html
民泊適正評価
◎良い点
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敷金・礼金なし、管理費も比較的低額という初期コストの軽さは、賃貸転用／民泊活用ともに魅力です。
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ペット相談可、角部屋、駐車場付き（1台無料）など使い勝手の良さがあり、駐車需要やペット連れ宿泊者を狙える可能性があります。
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“民泊可”と明記されている点は最大のメリット。民泊運営を検討する上で、契約上・管理上の大きなハードルがクリアされている可能性が高いという安心材料です。
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隣がコンビニという利便施設が近いことも宿泊者にとってプラスの要素となります。
△注意すべき点／課題
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最寄り駅「白石駅」から徒歩30分、また「苗穂駅」24分というのは、宿泊客（特に観光客・インバウンド客）にはアクセスとしてかなり弱いと言えます。交通利便性が低いと集客に苦戦する可能性があります。
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築年数が46年ということで、設備・建物の老朽化リスクがあります。改修費用やメンテナンス費用の発生を見込んでおく必要があります。
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1LDK・35 m²という広さは一人またはカップル向きには良いですが、グループ宿泊・ファミリー宿泊という観点では物件規模が小さいため単価設定と稼働率のバランスを慎重に設計する必要があります。
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賃料が安価（2.8万円＋2千円）なので、民泊運営にかかる光熱費・清掃費・備品購入・運営代行費・OTA手数料などを差し引くと利益が出にくい可能性があります。家賃以上の売上確保が必要です。
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立地が郊外・徒歩アクセスがきびしいため、主要観光地・繁華街からの移動時間・交通アクセスを宿泊者目線で再検討する必要があります。
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札幌市内であっても、宿泊需要・稼働率は場所・交通・競合物件・シーズンに大きく左右されるという点を念頭に置きましょう。 e-fudosan-baikyaku.com+2民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド -民泊M＆Aや運営について発信！+2
総合評価
この物件は「低コストで民泊可」といった魅力的なスタート条件がありますが、一方で立地・規模・賃料という面から「収益を上げやすい」物件とは言い切れません。民泊運営初心者・コストを抑えたい方向けには良い入り口になり得ますが、利益をしっかり出したい＝収益性を重視するならば「アクセス良好・宿泊単価が取りやすい・規模が大きめ」という観点でも検討を併せて行うべき物件です。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の許可・契約上の民泊可条件： “民泊可”と記載されているものの、契約書・管理規約・近隣条項等で「年間何日まで」「宿泊人数の上限」「騒音・ゴミルール」「清掃・管理責任」などが限定されていないか確認しましょう。 e-fudosan-baikyaku.com
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交通・アクセス実情：最寄り駅まで徒歩30分という点が宿泊者の出入り・荷物運び等でマイナスになる可能性があります。シャトルや交通手段が利用しやすいか、夜間・雪道時のアクセスを含めて確認を。
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建物・設備の状況と修繕履歴：築46年超であるため、設備交換・断熱・暖房・排水／給湯等の老朽化リスクを契約前にチェック。特に冬の札幌では暖房設備の信頼性が宿泊者満足度に直結します。
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運営コストの見込み：家賃＋管理費に加え、光熱費、清掃費、消耗品費、備品購入費、予約サイト手数料、運営代行費が発生します。これを賃料収入（宿泊者数×宿泊単価）と比較して収支を出すことが必要です。
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近隣・駐車場・ペット利用の状況：ペット相談可・駐車場付きという強みがありますが、実際にペット宿泊・車利用者がどれだけ見込めるか、駐車場の台数・高さ制限（記載あり）など詳細を確認しましょう。
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競合物件・宿泊ターゲットの明確化：同エリアで民泊を運営している物件の宿泊単価やレビュー状況を調べ、自分の物件がどのターゲット（国内観光・外国人・長期滞在・ペット連れ）を狙うかを明確にしておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
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札幌市白石区周辺の民泊可能物件のレポートによれば、駅徒歩圏内・ネット無料など条件が整った物件で「おおよそ50〜65%」の稼働率が実例として想定されています。 民泊物件ナビ|全国の民泊可能物件情報を掲載
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北海道全体・札幌市内の民泊運営では、年間平均で65〜70%程度を目安とする資料もあります。 民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド -民泊M＆Aや運営について発信！
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ただし、立地や交通アクセスで大きく変動するため、「駅徒歩30分」といった条件では、このレンジの下限またはそれ以下を想定すべきでしょう。
→ よってこの物件では「年間平均稼働率55%」という保守的見込みを採用します。
運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）
【前提条件】
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賃料：2.8万円＋管理費2,000円＝合計3.0万円／月 → 年間賃料支出：3.0万円×12＝36.0万円
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稼働率：55%
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宿泊単価（1LDK・35 m²・駅徒歩30分でアクセス弱めを考慮）：平常時8,000円／泊、繁忙期12,000円／泊と仮定し、年間平均単価を9,000円／泊とします。
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年間稼働日数：365日×55% ≒ 201日
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年間売上想定：9,000円×201泊 ≒ 1,809,000円（≈180.9万円）
【年間経費想定】 -
賃料＋管理費：36.0万円
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光熱費・備品・消耗品・清掃費：例として月2万円×12＝24万円
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清掃費：200泊程×清掃1回5,000円＝約100万円（やや高め見積もり）
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OTA手数料・運営代行料：売上の15%として ≒ 27.1万円
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その他雑費・備品更新等：10万円
→ 総経費合計 ≒ 36 + 24 + 100 + 27.1 + 10 = 約197.1万円
【年間利益想定】 -
売上180.9万円 − 経費197.1万円 = −16.2万円（赤字）
→ つまり、この想定では運営しても年間で利益が出ない、むしろ赤字になる可能性が高いです。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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宿泊単価を引き上げる
アクセスが弱い分、「ペット連れ可」「駐車場付き」「長期滞在割引」など特色を出して単価を8,000円から10,000円／泊に引き上げる。特にペット連れ・車利用者をターゲットにしたプランを明確に。 -
稼働率を向上させる
ターゲットを国内観光客・長期滞在（ワーケーション）・ペット同伴旅行者などに設定し、閑散期・平日割引プラン・多泊割引を用意して稼働率を60％以上に改善を目指す。 -
コスト削減
清掃費5,000円という想定が高めなので、自分で清掃をスケジュール管理して費用を削る。備品費を抑えるサブスクリプションや卸購入を検討。直接予約を増やしてOTA手数料を低減。 -
付加価値を提供する
ペットグッズ貸出、車利用者向け駐車場＋充電設備、地域体験（札幌郊外散策案内）などを付加して宿泊者の満足度・口コミを高め、リピーター・長期宿泊を狙う。 -
アクセス改善を案内でカバー
「最寄り駅徒歩30分」というハンディを逆手にとり「静かな郊外・車利用で便利・駐車場あり」といった訴求を行う。送迎・レンタカー・シャトル提携も検討。 -
長期滞在向け価格設定
1週間以上、1か月以上滞在の法人・出張者・ワーケーション需要を取り込むことで、宿泊単価はやや下がっても稼働日数を増やし収支を安定化。
以上のように、この物件「大西コーポ1LDK（白石区菊水元町）」は低賃料・民泊可・駐車場付き・ペット相談可といった魅力がありますが、アクセス・築年数・運営コスト・宿泊需要という視点から見ると、そのまま運営を始めても利益を出せる状態にはないと慎重に考えるべきです。民泊運営を成功させるには、想定よりも単価を上げ、稼働率を改善し、コストを抑える工夫が不可欠です。