民泊物件  ·  22日 11月 2025

足立区・梅島｜民泊利用可＆10名以上宿泊可能な「梅島戸建て」を徹底分析｜広い1LDKで自由度の高い戸建て賃貸

【物件概要】

【この物件が民泊向きな理由】

■①「10名以上宿泊可」は都内では超希少

1LDKながら13.5帖の洋室＋12.5帖のLDKがあり、布団や簡易ベッドを配置すれば大人数に対応可能。
→ 大人数グループ（地方からの遠征・ライブ参戦客・スポーツ大会参加者）に刺さる。

■②ペット可・事務所可・DIY可で運営幅が広い

  • ペット可はAirbnbで明確に差別化。

  • DIY可＝小規模な内装変更や家具固定が許される。

  • グループ利用のための2段ベッド設置なども相談しやすい。

■③利用用途が非常に広い

  • 民泊

  • 簡易宿所

  • 長期滞在の外国人ゲストハウス

  • コスプレスタジオ併設型

  • 動画撮影向けスタジオ宿泊

足立区は新宿や渋谷と比べ規制が緩く、こうした用途に適しやすい。

【デメリット（要注意点）】

正確に把握しないと運営に支障が出るため、重要な部分を明記します。

■①徒歩19分は民泊としては弱い

最寄駅から遠いため、

  • 駐車場なし

  • バス利用前提
    となる。
    → 必ずサイト説明欄に「バス停すぐ」と記載してクレーム回避が必要。

■②築51年の木造は設備トラブルリスクが高い

  • 給湯器

  • 配管

  • エアコン

  • 建具の歪み

など老朽化の可能性。
民泊運営ではレビューに直結するため、入居前の設備チェックが必須。

■③1LDKのため消防計画に注意

10名以上宿泊可能でも、
消防法・避難経路確保の要件を満たす必要あり。

■④周辺の治安レビューへの対応

足立区はエリアによってイメージが分かれるため、
「家族連れ・学生グループ向け」とターゲットを明確にした設計が必要。

【周辺民泊需要】

■北千住エリアの稼働率

AirDNAデータ（2024-2025）
→ 72〜80％が一般的

梅島は北千住ほどの中心地ではないため、
想定稼働率：65〜70％ が現実的。

■需要の中心

  • ライブ・イベント遠征（竹ノ塚、西新井ギャラクシティ）

  • 家族の帰省

  • 外国人の長期滞在

  • 格安で広い部屋を求めるグループ旅行客

【年間収益シミュレーション】

■想定宿泊単価

大人数（10名）対応民泊の都内平均：
20,000〜28,000円
築年数を考慮し 1泊 22,000円 と設定。

■稼働率

65％として計算。

■年間売上

22,000円 × 0.65 × 365 ＝ 約522万円

■年間コスト

  • 家賃：180万円

  • 光熱費：40万円

  • 清掃費（1回5,000円 × 月20回）：120万円

  • 備品・消耗品：10万円

  • Airbnb手数料：約15万円

合計：約365万円

→ 年間利益：約157万円

家賃15万円物件としては悪くない利益率。
大人数物件にしては初期費用も比較的抑えめ。

【契約前に確認すべき重要ポイント】

  • 民泊利用時の条件変更（追加費用・ルール）

  • 消防設備（煙感知器・誘導灯・消火器）は現状どうなっているか

  • DIYの具体的な範囲（壁の塗装・ビス打ちの可否など）

  • 騒音トラブルになりやすい構造か

  • 管理会社が民泊に理解あるか（これ重要）

  • 駐車場が必要な場合の近隣相場

  • 大人数宿泊時の寝具配置計画

  • 家具の固定が必要な箇所（2段ベッド設置時）

【総合評価】

評価：★★★★☆（4/5）
駅距離・築年数の弱点はあるものの、
「都内で大人数OK・民泊可・戸建て・家賃15万円」はかなり希少価値の高い物件。

民泊初心者よりは、ある程度運営経験のある人向け。
長期滞在・グループ旅行・イベント遠征など、ターゲットを絞れば高収益も十分狙える。

カテゴリ： tokyo, adachiku