【物件情報】
物件名：アトリエ東中野
所在地：東京都中野区東中野3丁目
交通：JR総武線・都営大江戸線「東中野駅」徒歩10分
家賃：22万円
管理費：6,600円
間取り：3LDK（61.2㎡）
築年数：築72年
構造：木造
階数：1階／2階建
駐車場：あり（無料）
特徴：民泊相談可、ペット可、楽器相談可、事務所利用相談可、対面キッチン、追い焚き、バストイレ別、3口コンロ
URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13114/030H100440704012/179843001/x1030H100440704012.html
【民泊適正評価】
■メリット
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駅徒歩10分の好立地：新宿まで総武線1本。観光客・出張客ともに需要あり。
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3LDKの広さ：家族や長期滞在のグループに向く。
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民泊相談可の希少性：中野区では民泊可物件は少ない。
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駐車場無料：都内で無料駐車場は強い付加価値。
■デメリット
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築72年の木造で老朽化リスクが高い
水回りのトラブルや設備故障の可能性は大きい。 -
家賃が22.6万円（管理費込）と高水準
→稼働率と料金設定が甘いと赤字になる。 -
1階部分で治安・騒音リスク
民泊では利用客が騒ぐケースもあるため要注意。 -
定期借家2年
→民泊運営の回収期間が短い可能性あり。
総合評価：★★★☆☆（3/5）
立地は最高だが、家賃と築年数が収益性の大きな壁。
【契約前に確認すべきポイント】
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民泊利用時の「条件変更」が何か（追加費用、禁止事項）
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近隣住民とのトラブル対応
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老朽化設備の事前確認（水回り・給湯・電気系）
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消防設備の設置許可
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定期借家2年で再契約が可能か
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ペット・楽器利用者との共存ルール（民泊併用時は要注意）
【周辺地域の平均稼働率（2024-2025年 中野区民泊）】
AirDNAおよび類似エリアデータ（新宿寄りの中野区）から
→ 年間稼働率：72〜78％ が現実的。
想定値：75％
【運営した場合の想定年間利益】
■想定宿泊単価
東中野エリアの3LDKのAirbnb相場：
1泊 20,000〜27,000円
本物件は築古のため 22,000円 で計算。
■年間売上
22,000円 × 0.75 × 365日 ＝ 約602万円
■年間コスト
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家賃：272万円
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光熱費：40万円
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清掃費（1回4,000円×月22回）：約105万円
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日用品・設備補修：15万円
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Airbnb手数料：売上の約3％ → 18万円
合計コスト：約450万円
■年間利益
602万円 − 450万円 ＝ 約152万円
【利益が低い場合の改善案】
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最大6名→8名など宿泊人数の拡大（家具レイアウト調整）
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長期滞在向けに特化（留学生・出張者）
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写真撮影の質を高める（プロ撮影）
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新宿・中野観光に特化した情報冊子作成
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アトリエ風デザインを活かした“クリエイター向け民泊”として差別化
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駐車場無料を強く打ち出す