民泊物件  ·  20日 11月 2025

池袋・西池袋｜民泊相談可？2DK貸店舗・事務所を宿泊事業に活かす可能性とリスク

物件情報

  • 所在地：東京都豊島区西池袋３丁目

  • 交通：ＪＲ山手線／東京メトロ有楽町線／丸ノ内線 池袋駅 徒歩7分

  • 賃料：12万円／月、管理費：11,000円／月

  • 礼金：1ヶ月、敷金：なし、保証金4ヶ月（解約時1.00ヶ月償却）

  • 使用部分面積：21.12㎡

  • 構造・階数：鉄骨造・2階／4階建

  • 築年月：2020年2月（築5年10ヶ月）

  • 用途：貸店舗・事務所（飲食不可）、民泊・SOHO利用可能と記載

  • 備考：シャワールーム・給湯・トイレあり、エレベーターなし

  • https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13116/6970625187/00160967/x06970625187.html

民泊適正評価

強み（メリット）

  1. 駅徒歩7分、池袋という都心拠点：交通利便性が高く、観光・出張利用ともに集客ポテンシャルがあります。

  2. 築浅で設備も比較的良好：2020年築、シャワールーム付きなど、宿泊用途でも最低限のインフラあり。

  3. 用途に「民泊・SOHO利用可能」と明記あり：オーナー側も宿泊用途を否定していない可能性が高く、転貸・用途変更の交渉余地あり。

弱み（デメリット）

  1. 面積が小さい（21.12㎡）：1〜2名利用が前提になりやすく、単価アップ幅・グループ利用想定が難しい。

  2. 賃料＋管理費の固定コストが高め：12万円＋11,000円／月＝13.1万円固定。稼働が低いと利益を圧迫。

  3. 豊島区の民泊規制が強化されつつある：例えば、「年間120日まで」などの新条例案が出ています。 TOKYO MX+2FNNプライムオンライン+2

  4. 建物用途が貸店舗・事務所である点のリスク：住宅用途としての宿泊に転用するには、建物用途・消防・建築確認などの追加確認が必要です。

  5. エレベーターなし・2階という導線コスト：荷物運搬・宿泊者導線にやや不便が出る可能性あり。

総合評価：利便性・築年・用途表記の面で「宿泊用途として使える可能性あり」ですが、収益性・規制・用途変更のリスクが見逃せません。

契約前に確認するポイント

  • 建物用途（貸店舗・事務所）を宿泊施設（住宅宿泊事業 or 簡易宿所）として転用可能か、管理組合・建築確認・消防署等に確認。

  • 区分利用（21.12㎡）で宿泊運営を行った際の許可形態（家主居住型 vs 家主不在型）を含め、豊島区の民泊制度（住宅宿泊事業法届出・標識掲示など）を確認。 豊島区公式サイト+1

  • 区の条例改正（年間営業日数制限・新設制限地域）を契約前に確認。 FNNプライムオンライン+1

  • 清掃・運営コストを21.12㎡という小さな規模で割ると単価が高くなるため、運用体制（清掃頻度・ゲストプール）を精査。

  • 騒音・ゴミ出し・ゲスト導線など、近隣住民対応プランを明確に。

  • 賃貸契約条項（用途変更可否、転貸可否、宿泊利用の了承含む）を契約書で明確化。

周辺地域の平均稼働率（民泊・宿泊）

  • 東京23区／都心のホテル稼働率報告では75％前後という数値も示されています。 note（ノート）

  • 池袋・豊島区エリア特有のデータは限定的ですが、駅近・都心立地という条件を鑑みて、民泊として「現実的な想定稼働率：50～65％」を設定するのが保守的と言えます。

  • なお、豊島区では今後「年間120日までの営業」という規制案があり、年間365日稼働想定は困難になる可能性があります。 FNNプライムオンライン

運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）

前提条件

  • 固定コスト：賃料12万円＋管理費1.1万円＝月13.1万円 → 年間157.2万円

  • 宿泊単価：1泊10,000円（1～2名想定、小規模20㎡程度）

  • 想定稼働率：60％

  • 年間可能営業日数：365日（ただし条例変更による制限を考慮せず）

  • 清掃費・光熱費・通信費：月2万円（年24万円）

  • 運営管理費（消耗品・広告・予約サイト手数料等）：年30万円

年間収入

10,000円 × 365日 × 60％ ＝ 2,190,000円／年

年間コスト

  • 賃料・管理費：1,572,000円

  • 清掃・光熱・通信：240,000円

  • 運営管理：300,000円
    → 合計：2,112,000円／年

年間利益

2,190,000円 − 2,112,000円 ＝ 78,000円／年（約8万円）

想定利益が低い理由

  • 小規模（21㎡）ため単価・宿泊人数に限界あり

  • 固定賃料・管理費が高め

  • 稼働率が60％でも利益の余地がほとんどない

  • さらに条例で年間営業日数制限がある可能性（豊島区では120日案）で、365日稼働自体が現実的でなくなる可能性あり

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価をアップ／ターゲットを明確化

    • デザイナーズ・カップル・外国人向けのプレミアム設定（1泊15,000円〜）

    • 長期滞在（ウィークリー・マンスリー）に割引を出し、稼働率を上げる

  2. 運営コストの圧縮

    • 清掃頻度を見直し（回転を抑えて長期滞在型にシフト）

    • 無人チェックイン・セルフサービス導入で人件費削減

  3. 用途ミックス型運用

    • 夜間宿泊＋昼間はワークスペース・撮影レンタルとして副収入化

    • ショートステイ＋レンタルスペース（イベント/ポップアップ）など

  4. 規模拡大／複数物件運営

    • この1室だけで利益が出にくいため、同ビル／周辺で複数契約してスケールを取る

  5. 条例対応を先取りする

    • 豊島区の「年間120日営業制限案」に備え、180日モデルではなく120日モデルで収益計画を再設計

    • 120日モデルなら、10,000円×120日×60％＝720,000円収入。利益はほぼ出ないので、単価アップ＋副収入策必須

まとめ

「エクセレンス西池袋」の物件は、立地・築年という観点では宿泊用途に魅力がありますが、面積小・賃料固定負担・条例リスクなどによって、民泊として単純運営した場合には利益がほとんど出ないという現実があります。
収益化を目指すなら、単価アップ・運営効率化・用途ミックス・規模拡大を含めた戦略的な設計が不可欠です。また、豊島区の民泊規制が強化されてきており、契約前に必ず「年間営業日数制限」「建物用途」「近隣同意」などを行政・専門家に確認すべきです。

カテゴリ： tokyo, toshimaku