■物件情報
出典：
https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13109/6988448261/00276573/x06988448261.html
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物件名：立会川1棟店舗（民泊可能）
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所在地：東京都品川区南大井1丁目
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最寄り駅：京急本線 立会川駅 徒歩1分
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家賃：60.4万円／月（管理費なし）
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礼金：1ヶ月／敷金なし（保証金 483.2万円）
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使用部分面積：99.81㎡
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構造：鉄骨造 1〜3階メゾネット
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築年数：2017年12月（築8年）
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状態：空室
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特徴：民泊可、飲食店可、ペットホテル居抜き、角部屋、最上階
■民泊適正評価
●メリット
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駅徒歩1分という強力な立地
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羽田空港へもアクセスしやすく、外国人利用者の需要が高いエリア。
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築浅・広い物件（約100㎡）
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グループ・ファミリー向け民泊として差別化可能。
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1–3階メゾネットの希少性
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複数寝室を設置でき、単価アップが狙える。
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品川エリアはAirbnbでも人気
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観光・出張双方の需要あり。
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●デメリット（重要）
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家賃60.4万円と保証金483万円は極めて高額
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初期投資が大きく、回収には高稼働＋高単価が必須。
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面積が広いため、清掃費が嵩む
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1回1.5～2万円の清掃コストが一般的。
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周辺ホテルの価格競争が激しい
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品川エリアは大規模ホテルとの価格勝負になりがち。
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3階建メゾネットは荷物運搬がやや不便
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バリアフリー需要には不向き。
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総合評価：立地は最高クラスだが、家賃の高さが大きなリスク。収益化には明確な戦略が必須。
■契約前に確認するポイント
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宿泊用途での消防設備が現状で適合しているか（要確認）
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居抜き（ペットホテル）のどこまで利用可能か
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宿泊業として使用する際の追加工事の可否と費用
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ゴミ置き場の運用ルール
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近隣クレームが起きやすい構造か（騒音・動線）
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清掃会社の確保
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3階メゾネットでの導線リスク（スーツケース等）
■周辺地域の平均稼働率（2024〜2025のAirDNA参考値ベース）
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品川区全体：75〜83％前後
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駅近・広め物件は 85％前後まで到達可能
本物件は立地が非常に良いため 現実的な期待稼働率：80％ と設定。
■運営した場合の想定年間利益（現実的試算）
■前提条件
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設定宿泊単価：1泊40,000円（100㎡・グループ向けとして適正）
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稼働率：80％
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月間稼働日数：24日
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清掃費：1回 18,000円（ゲスト負担が多いが、稼働上昇のため一部事業者負担を想定）
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Airbnb手数料：約3％
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その他費用：電気/水道/通信費 約5万円
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家賃：60.4万円
■年間売上
40,000円 × 24日 × 12ヶ月 ＝ 1,152万円
■年間費用
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家賃：724.8万円
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清掃人件費（一部負担として月8回負担を想定）：
18,000×8回×12ヶ月＝172.8万円 -
水道光熱＋通信：60万円
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Airbnb手数料：34.5万円（概算）
年間費用合計：992.1万円
■年間利益
1,152万円 − 992.1万円 ＝ 159.9万円
■利益が低い理由
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家賃が非常に高い
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広く複数階のため、清掃コスト・光熱費が大きい
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宿泊単価を上げても周辺ホテルとの競争が厳しい
■利益改善のためのアイデア
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1〜3階を完全にゾーニングし、最大10名向けの「大人数・長期割ホテル型民泊」にする
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ペットホテル居抜きを活かし「ペット同伴可民泊」に特化する（品川区では希少）
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ワーケーション＋家族旅行のハイブリッド需要を狙う
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長期滞在者（1週間〜1ヶ月）向け割引で稼働率向上
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「映画撮影・写真撮影向けロケスペ」兼用で空室日を埋める
■まとめ
本物件は「立地最高×初期費用と家賃が極めて高額」という典型的なハイリスク・ハイポテンシャル物件です。
民泊として収益を出すには、一般的な運用では難しく、ターゲット戦略の明確化・差別化が必須です。