民泊物件  ·  19日 11月 2025

岐阜県北方町｜民泊相談可・転貸OKな6戸アパートを一棟8万円で運営する魅力とリスク

物件情報

  • 所在地：岐阜県本巣郡北方町 

  • 賃料：8万円／月（6戸すべてを一棟貸し） 

  • 間取り・構造：1R × 2戸、2R × 4戸、1戸あたり延床面積25㎡程度 

  • 築年数：約52年（築古） 

  • 設備：

    • お風呂：なし。徒歩約3分に銭湯あり（大人460円） 

    • トイレ：共同汲み取りトイレ（1Fと2Fに各1つ） 

    • 水道・電気：使用可（借主が契約） 

    • 駐車場：要相談

    • 駐輪場：なし 

  • 契約条件：敷金・礼金ともに0円、更新料なし、保証会社利用（家賃の50％、最低2万円、更新1万円） 

  • その他：DIY可、転貸OK、高齢者・外国人・SOHO利用可、法人登記可 

  • 近隣施設：駅・コンビニ・スーパー・小学校・病院・役場等が徒歩圏内にあり 

  • 法律・許可：民泊運営には行政許可が必要。北方町の要件は借主自身で確認が必要と記載あり

  •  ジモティー

民泊適正評価（強み・弱み）

強み（メリット）

  1. 非常に低コストな賃料：一棟8万円/月という価格は極めて魅力的で、初期コストを抑えてスタートしやすい。

  2. 転貸・DIYOK：転貸が許可されており、自分でリノベーション（DIY）可能なため、自由度が高い運営ができる。

  3. 多用途利用が可能：民泊のほか、社員寮、倉庫、ワークスペースなど、利用方法を柔軟に選択できる。

  4. 利便性の高い立地：駅、スーパー、小学校、病院などが徒歩圏内にあり、ゲストや長期滞在者にも魅力がある。

  5. 敷金・礼金なし：初期のキャッシュアウトが少ないので、資金繰りが楽。

弱み（デメリット）

  1. 風呂なし：浴室が無いため、ゲストには銭湯利用を案内する必要があり、不便さを感じる人も多い。

  2. 共同汲み取りトイレ：プライバシーや衛生面でマイナス要素。特に外国人やファミリー客には敬遠される可能性。

  3. 築古物件：築52年と老朽化の懸念があり、修繕コストやメンテナンスがかかる可能性が高い。

  4. 行政許可の手間：民泊運営には住宅宿泊事業法などの許可・届出が必要。北方町の要件を借主自身で確認する必要あり。 ジモティー

  5. 運営負荷が高い：6戸を管理するとなると清掃、ゲスト対応、メンテナンスなどの運営コスト・手間がかなり発生する。

  6. 固定設備の欠如：共同設備であるトイレ・銭湯利用という性質上、宿泊施設としての魅力を出すには工夫が必要。

契約前に確認するポイント

  • 北方町および岐阜県での民泊許可要件（住宅宿泊事業法、または旅館業法簡易宿所の許可）をクリアできるかを確認。 hudousanlink.jp+1

  • 汲み取り式トイレの清掃・衛生管理コスト、および契約上の責任分担（借主・貸主）を明確に。

  • 修繕義務：古い建物なので、どこまでDIYで改修可能か、構造的に問題がないかを専門家に確認。

  • 保証会社の条件（50％、最低2万円など）を理解。

  • 駐車場・駐輪場の確保：要相談とのことなので、具体的な台数・コストを交渉。

  • 近隣住民への説明：民泊運営をするなら、地域住民への理解・同意をどう取るか計画を立てる。

  • 清掃体制：6戸分をどう管理するか（外部清掃業者 or 内製）、コスト見積もり。

  • 税金・保険：住宅宿泊事業収入の税務処理、保険加入範囲の確認。

周辺地域の平均稼働率（民泊）

運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）

以下は、現実的な数値をもとにシミュレーションを行ったものです。

  1. 前提条件

    • 賃料：8万円/月 → 年間賃料支出 96万円

    • 想定稼働率：40％（中央値として）

    • 1泊あたり宿泊料金：例えば4,000円（仮定）

    • 年間営業日数：365日（旅館業許可取得の場合。住宅宿泊事業法の場合は上限180日）

    • 清掃費：1回4,000円 × 宿泊回数として月平均12回（稼働率×日数から換算） → 月約48,000円、年間約576,000円

    • 光熱費・水道・通信など：月平均20,000円 → 年間240,000円

    • 管理・運営費（備品、消耗品など）：月10,000円 → 年間120,000円

  2. 収入見積もり

    • 年間宿泊可能日数：365日 × 6戸 = 2,190室泊／年

    • 想定宿泊稼働：2,190 × 40％ = 876室泊／年

    • 年間売上（宿泊料）：876泊 × 4,000円 = 3,504,000円／年

  3. コスト合計

    • 賃料：960,000円

    • 清掃費：576,000円

    • 光熱通信：240,000円

    • 消耗品等：120,000円

    • 合計コスト：1,896,000円／年

  4. 想定年間利益

    • 収入3,504,000円 − コスト1,896,000円 = 1,608,000円／年（約160万円）

この数字は、かなり控えめ（保守的）な料金・稼働率を仮定したモデルです。初期投資が少ないため、キャッシュフローはプラスになる可能性が高いですが、高稼働・高単価が見込めるわけではありません。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 価格設定の見直し（ダイナミックプライシング）

    • オンラインプライシングツール（AirDNA、PriceLabsなど）を使い、繁忙期には価格を上げ、閑散期には割引を出す。

    • 長期滞在（マンスリー）価格を設定して、連泊客を取り込む。

  2. 宿泊条件の改善

    • 共用トイレ・銭湯利用という不便さをカバーするため、アメニティを充実させる（アメニティバッグ、バスタオル貸出、銭湯割引券など）。

    • 内装をDIYでリノベーションして、古さを魅力（レトロ感、和モダンなど）に転換。写真映えする空間づくりをする。

  3. 清掃・運営効率の改善

    • 地元の清掃業者と契約し、コストを最適化。

    • 定期ゲスト向けの簡易清掃プラン（長期滞在者は自分で掃除、消耗品のみ補給など）を導入。

    • チェックイン／チェックアウトを無人化（スマートロック、セルフチェックイン）して人件費を抑える。

  4. 集客戦略を強化

    • ターゲットを観光客だけでなくビジネス利用者や長期滞在者にも設定 → 広告を多チャネル展開（Airbnb、Booking.com、長期賃貸サイト）。

    • 地域の魅力（北方町の町歩き、近隣観光スポット）を紹介するガイドブックを作成し、Webで宣伝。

  5. 許可・行政対応をスムーズに

    • 旅館業法または住宅宿泊事業法による許可申請を専門家に依頼（行政書士など）。 行政書士事務所

    • 地域住民との関係構築：説明会を開いたり、清掃やごみ処理のルールを明確にしてトラブルを回避。

この記事は、岐阜県北方町の実在物件（ https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-yjmm2 ）をもとに、民泊運営の現実を冷静に見つめつつ、可能性とリスクの両方を明示して解説したものです。投資や運営を考えている方が判断しやすいよう、長所も短所もバランスよく伝えることを意識しました。

カテゴリ： tokai, gifu